10 signes que votre maison est surévaluée

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, il est crucial que le bien soit au prix du marché dès la mise en vente. C’est en effet la raison la plus courante pour laquelle une maison ne se vend pas !

La surestimation d’une maison peut avoir des effets négatifs sur le processus de mise en vente : une estimation trop haute au départ vous fera en définitive vendre à un prix plus bas qu’avec une évaluation adéquate.

Il est important de repérer rapidement si une erreur a été faite lors de l’estimation de votre bien immobilier afin de la corriger au plus vite.

Comment savoir alors donc que sa maison n’est pas au prix du marché ? Il existe en réalité des signes à repérer afin de s’assurer que votre prix de vente demandé est en accord avec les attentes du marché.

Votre maison est en vente à un prix bien plus élevé que vos voisins

De manière générale, les prix tendent à être assez proches dans un même voisinage. Si votre maison est mise en vente pour un prix beaucoup plus élevé que tous les biens des alentours, il est important de se poser la question de l’estimation.

S’il n’est pas exclu qu’une maison puisse valoir jusqu’à 100.000€ de plus que la maison du voisin, cela reste rare en pratique. C’est d’ailleurs l’une des méthodes employées par les agents immobiliers afin de faire une évaluation. L’étude de marché comparative consiste à faire une analyse détaillée des maisons vendues sur les 6 derniers mois dans un voisinage donné.

Il est donc important de s’assurer que votre agent immobilier a procédé à une telle étude afin d’estimer au mieux votre bien immobilier.

 Vous n’avez pas ou peu de visites

Tous les vendeurs ont connu les premières semaines d’excitation suivant la mise en vente de leur bien, avec en général beaucoup d’impatience une fois les photos publiées sur internet. Mais voilà, les semaines passent et peu de visites sont organisées, si ce n’est pire, aucun visiteur.

A l’excitation succède rapidement la frustration et l’inquiétude. Si cela vous semble familier, il est hautement probable que votre bien ne soit pas au juste prix – il est crucial de réajuster le prix de vente afin de susciter de l’intérêt et de nouvelles visites.

Vous n’avez pas eu d’offre

Lorsque le marché immobilier est actif, un vendeur devrait recevoir au moins une première offre dans les deux premiers mois suivant sa mise en vente. Si plusieurs mois se sont écoulés et que vous n’avez encore rien reçu, c’est généralement le signe que le prix devrait être révisé à la baisse.

Il est bien entendu important de prendre en compte le marché local (est-ce un marché d’acheteurs?) mais également le type de bien. Une villa de luxe ou encore un bien très atypique peut prendre plus de temps à se vendre qu’une maison en centre-ville.

Vous avez choisi l’agent immobilier ayant fait l’estimation la plus haute

Sur tout marché immobilier, vous trouverez des centaines d’agents immobiliers. Avant de choisir celui ou ceux auxquels vous donnerez un mandat de vente, il faut savoir poser les bonnes questions.

L’élément le plus important à aborder est la question du prix de vente, il est indispensable de comprendre comment l’agent a procédé à l’évaluation de votre bien. Si vous faites faire plusieurs estimations et que l’une propose un prix 30.000€ plus élevé que les autres, il faut comprendre comment et pourquoi ce montant a été proposé.

Beaucoup d’agents immobiliers vont souhaiter « rentrer un mandat » en faisant miroiter au vendeur un prix de vente potentiellement plus haut que ses concurrents. L’erreur est classique et peut non seulement retarder la vente mais n’empêchera pas par la suite une importante baisse de prix.

Les maisons du voisinage sont vendues… mais pas la votre

Il est indispensable de garder un œil ouvert sur le voisinage lorsque votre maison est en vente, car vous n’êtes forcément pas le seul du quartier. Si des maisons environnantes sont vendues, il est important de se renseigner sur les conditions de leur vente (durée sur le marché, prix…) afin de vérifier que ce n’est pas votre maison qui est surévaluée.

Il est fréquent d’entendre des propriétaires penser que si la maison des voisins a été vendue 200.000€, alors il n’est pas normal que leur maison, bien plus jolie, ne soit pas vendue.

Il ne faut en effet pas occulter le fait que beaucoup d’éléments influencent la vente d’une maison, il est donc fondamental de se poser les bonnes questions :

• La maison de vos voisins est-elle différente de la vôtre ? Maison de ville mitoyenne ou maison d’architecte etc.
• La maison de vos voisins est-elle plus grande ?
• La maison de vos voisins nécessite-t-elle moins de travaux que la vôtre ?
• La maison vendue a-t-elle plus de terrain ou une meilleure localisation que la vôtre ?

La visite groupée ou journée porte ouverte n’a rien donné

Dans certaines grandes villes, des agents immobiliers proposent parfois d’organiser des visites groupées ou encore des journées portes ouvertes de visites. On peut mesurer les pour et contre de ce genre de visites, mais certains acquéreurs peuvent préférer ce type de méthodes puisqu’ils se sentent alors moins sous la pression d’un agent immobilier.

Si ce n’est pas une méthode recommandée dans tous les cas, sur le marché parisien cela peut permettre de « prendre la température ». Si personne ne se présente lors d’une journée de visites alors que le marché est dense et nerveux, il n’y plus de doute sur le prix de votre bien.

Peu de clics sur vos annonces

Le marché immobilier se joue dorénavant principalement sur internet, c’est ici que la majorité des acquéreurs commencent leurs recherches. Si vous avez peu de trafic sur votre annonce postée sur internet il est temps de s’alarmer – soit quant à l’annonce postée (absence de photos, annonce mal rédigée) soit quant au prix de vente affiché. Toute agence immobilière sérieuse doit pouvoir vous fournir les statistiques de votre annonce.

Savoir écouter les retours des personnes visitant votre bien

Un bon agent immobilier doit pouvoir vous apporter les commentaires – positifs ou négatifs – des personnes ayant visité votre bien. Il faut savoir les écouter puisque c’est le meilleur moyen de comprendre ce qui freine la vente de votre bien et ainsi d’y apporter quelques améliorations lorsque c’est possible.

Si plusieurs personnes se plaignent des couleurs trop vives de votre salon, il est peut-être temps de penser à y passer un coup de blanc. De la même façon, si plusieurs personnes trouvent le prix trop élevé, il est peut-être nécessaire de l’ajuster.

Vous recevez des offres beaucoup trop basses

Lorsqu’un bien est surévalué, il ne recevra généralement pas d’offre, ou encore une offre ou deux, beaucoup plus basses que le prix demandé. Il faut comprendre que recevoir une offre beaucoup plus basse est déjà une chance car un prix trop haut freinera déjà au stade de la visite.

Sans devoir accepter pour autant une offre trop basse, il est signe qu’une baisse du prix doit être envisagée.

Le bien ne s’est pas vendu et le mandat de vente a expiré

Si les mois s’écoulent sans que rien ne se passe il peut arriver d’atteindre la date de validité du mandat de vente confié à votre agent immobilier. Il est aisé de penser que c’est parce que le marché ne vous est pas favorable, qu’il n’y a pas assez d’acheteurs dans la région. C’est parfois le cas mais ce n’est souvent pas la raison principale pour laquelle le bien ne s’est pas vendu.

Chaque maison peut potentiellement se vendre mais au prix du marché et non au-dessus, en tenant compte de la dynamique de celui-ci au moment de la mise en vente. Il est indispensable de faire une importante remise en question à ce stade et d’accepter une baisse du prix pour relancer le processus de vente.

L’importance de l’évaluation

La raison numéro 1 de la vente d’une maison est un juste prix. C’est l’élément le plus crucial de la mise en vente et c’est ce qui caractérise la plupart des ventes se faisant rapidement.

En mettant un prix trop haut au départ, vous risquez de voir votre bien stagner sur le marché sans visites. Une fois que des acheteurs potentiels ont repéré une maison en vente pendant des mois, ils savent alors qu’en cas de baisse de prix par la suite, le temps a joué contre les vendeurs et qu’une négociation sera possible.