Conseils pour rentabiliser sa maison secondaire

La France est le pays d’Europe ayant le plus grand nombre de maisons secondaires. Malgré des prix en baisse, les couts d’entretien d’une maison secondaire s’élèvent à entre 4 et 5 % de sa valeur d’achat. Voici quelques pistes qui vous permettront de mieux louer et de faire diminuer ces couts.

Des charges plus couteuses

Les charges relatives aux maisons secondaires sont plus élevées que celles d’une résidence principale. Au niveau de la taxe d’habitation, elles ne bénéficient pas des abattements qui peuvent s’appliquer pour une maison principale et, dans certains cas, sont sujettes à une surtaxe d’habitation. La prime d’assurance est aussi assez élevée dû au risque de cambriolage plus important, en particulier lorsque celle-ci n’est pas habitée. Des charges spécifiques à la localisation du bien existent aussi. Les logements situés en front de mer sont plus cher à l’achat mais aussi en terme d’entretien ; la corrosion attaque les façades et demande donc des travaux plus fréquents et plus coûteux.

La fiscalité

Pour diminuer ces coûts, une des solutions les plus rentables est de louer le bien secondaire à la semaine durant les périodes estivales. Cette solution est effectivement très appréciée des touristes puisqu’elle est plus économique qu’un séjour à l’hôtel et plus confortable que le camping.

Les locations saisonnières entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Lorsque les revenus perçus ne dépassent pas 32 900€, le contribuable appartient au régime des micro-BIC et bénéficie ainsi d’un abattement forfaitaire pour les charges de 50% sur les recettes locatives. Si la location est classée « Gites de France » ou « meublée tourisme », le contribuable bénéficiera d’un abattement de 71%.

En revanche, si les charges sont supérieures au montant de l’abattement, il faudra renoncer au régime des micro-BIC au profit du régime réel. Ceci lui permettra d’imputer la totalité des travaux ou des intérêts d’emprunt. Attention, le montant déductible se fait au prorata en fonction du temps de location. Par exemple, si le bien est loué 5 semaines dans l’année, 10% des charges peuvent être déduites.

L’avantage financier dépend aussi de la date à laquelle le bien a été acheté et de l’importance du  montant des charges concernant les espaces communs (espaces verts, piscine, tennis, ascenseur…). En effet, le rendement est faible pour un bien acheté récemment à un prix élevé avec un crédit immobilier à rembourser. Dans ce cas, la location saisonnière rembourse seulement quelques mensualités. A l’inverse, si le bien est payé et amorti, les loyers reviennent directement au propriétaire. A cause de la fiscalité, ceux-ci ne permettront qu’à payer les charges ou les travaux.

De plus, des frais de gestion peuvent être appliqués si le propriétaire fait appel aux services d’un professionnel pour la gestion de la location de son bien.

Des actions concrètes

Une des meilleures solutions pour rentabiliser l’achat d’une résidence secondaire est de la louer lorsqu’elle est inoccupée. Cela permet d’amortir les charges, voire même de réaliser des bénéfices. Il est possible de louer via un site Internet spécialisé dans les locations de vacances entre particuliers, de faire appel à un agent immobilier qui percevra entre 18 et 20% des loyers pour gérer les locations (état des lieux, maintenance), ou de louer soi-même son bien, même si cela demande du temps et beaucoup d’implication personnelle. Si vous détenez un bien d’exception, vous pouvez aussi le louer pour des tournages ou des séances photos.

Pour mieux louer sa résidence secondaire, il est primordial de soigner la présentation du bien et de mettre ses atouts en avant : une localisation près des plages ou des pistes de ski, une vue agréable, une terrasse ou une piscine sont des avantages à prendre en compte qui feront pencher la balance par rapport à la concurrence. Il est nécessaire de fournir le plus d’équipements possible (électroménager, WIFI, meubles, qualité de la literie…).

Pour rentabiliser au mieux cette propriété, il vaut mieux louer pendant les bonnes périodes, c’est-à-dire aux moments où la demande est la plus forte : en hiver dans les stations de ski, en hiver et en été en moyenne montagne, au printemps et à l’automne à la campagne, et en été dans les stations balnéaires. La période à laquelle l’annonce est postée est tout aussi déterminante : les clients réservent plutôt en janvier-février pour les maisons et les biens rares, et en avril-mai pour les autres types de locations. Pour bénéficier d’encore plus de crédibilité, les propriétaires de biens à louer peuvent les faire classer avec un système d’étoiles (facturé entre 100 et 250€). Cela rassure les touristes et offre des avantages fiscaux pour les propriétaires. Pour finir, il est important de déterminer le loyer avec soin en fonction des prestations qu’offre la location : une belle vue, le nombre de couchages, la modernité, une terrasse, une place de parking… Attention ! Proposer des tarifs trop élevés n’intéressera pas les touristes qui cherchent à toujours réaliser des économies ; et des tarifs trop attractifs les fera fuir par peur de mauvaises surprises.