Démembrement des parts sociales de la SCI : avantages et risques fiscaux

Le démembrement des parts sociales d’une SCI est une opération qui vise à séparer la nue-propriété de l’usufruit. Sur le plan fiscal, il permet de bénéficier d’avantages de la SCI soumise à l’impôt sur les revenus et sur les sociétés. En revanche, il est nécessaire de tenir compte de certains risques fiscaux engendrés par une telle opération. 

Avantages du démembrement des parts sociales de la SCI

Dans le cas d’une SCI familiale, les parts sociales sont exonérées d’impôts. Autrement dit, les impôts qui sont liés à la transaction immobilière sont déduits de la valeur de la propriété. Il y a cependant des limites à respecter en fonction de la nature du lien de la personne de la famille à qui céder la part. Pour les associés et les usufruitiers d’une SCI, le démembrement permet de profiter des avantages à l’impôt sur les sociétés pendant la période de remboursement des prêts bancaires et de l’impôt sur le revenu, lors de la revente du bien immobilier.

Risques liés au démembrement

Si le démembrement représente une optimisation fiscale, il faut faire attention aux risques liés à l’abus de biens sociaux et à l’acte anormal de gestion ainsi qu’au droit. L’abus de biens sociaux ou l’acte anormal de gestion sont constatés lorsque des opérations financières ne sont pas justifiées par des intérêts commerciaux. C’est le cas, par exemple, de revenus distribués sans aucun abattement pour les associés nus-propriétaires. Quant à l’abus de droit, il se produit lorsque la société usufruitière ne bénéficie que des montants limités du résultat de la SCI. Dans ce cas, les distributions issues du démembrement ne visent qu’à payer l’impôt sur les sociétés de l’usufruitier et n’ont aucun intérêt économique.

Si le démembrement des parts sociales d’une SCI s’avère bénéfique en termes de fiscalité, il est nécessaire de prendre certaines précautions. Pour éviter de tomber dans l’abus de biens sociaux et de droits, il faut que cette opération ait une réelle motivation économique.