Le dispositif denormandie : comment ça marche ?

Instauré le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est un dispositif fiscal lié à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien. Il fait suite à la loi Pinel, mis en place en 2015 par la loi des finances. A long-terme, l’objectif est de favoriser l’investissement locatif dans les centres-villes où l’ancien se dégrade. Les villes cibles de ce dispositif sont des villes de taille moyenne, qui se dégradent au fil du temps. 

Qui est la cible ? 

Il faut avoir acquis un logement ancien et avoir pour objectif de le mettre rapidement en location. L’acquéreur devra s’occuper des travaux à hauteur de 25% de l’opération totale, c’est-à-dire travaux, frais de notaires et frais d’acquisition compris. De plus, le logement devra faire parti des 222 villes éligibles au dispositif Denormandie. Vous pouvez retrouver ces villes sur le site cohesion-gouv.territoires.fr. 

Quelles sont les conditions de d’application du dispositif ? 

Le logement doit être loué non-meublé, comme une résidence principale. Cependant, cela doit respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources. Les plafonds sont calculés en fonction de la zone du logement en France et dans la ville elle-même. Pour les ressources, la composition du loyer est aussi prise en compte. 

Les travaux de rénovations devront soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30%, soit représenter 2 types de travaux sur 5 parmi lesquels : isolation des combles, changement de chaudière, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de production d’eau chaude. 

Quels sont les avantages de ce dispositif ? 

Les avantages fiscaux varient selon la durée de location de votre logement : 

• Réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 + 3 prolongés) 
• Réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans 
• Réduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans 

L’avantage fiscal est plafonné à un investissement maximum de 300 000€ et de 2 investissements par an. Ainsi, la réduction d’impôt peut s’élever jusqu’à 63 000€/an. 

De plus, les 222 villes sont souvent des villes de taille moyenne, où la demande locative est très forte. La variété des biens locatifs permet à chacun d’investir selon ses objectifs : du studio étudiant au grand appartement. 

Conseils vis-à-vis de ce dispositif 

Investissez dans une région que vous connaissez. Les villes éligibles au programme Denormandie sont de taille moyenne et ainsi ne disposent pas d’une réputation nationale. Il est important de bien connaître la région et ses environs pour éviter d’investir inutilement (exemple : investir dans un logement étudiant alors qu’il n’y a pas d’universités aux alentours). De plus, le principe du dispositif étant de rénover des logements d’immobilier ancien, il est préférable d’acheter aux alentours de sa résidence principale. Il sera plus aisé d’intervenir en cas de difficultés rencontrées pendant les travaux. Le contact avec les potentiels artisans locaux sera plus évident. 

Parmi les villes à privilégiés, on peut citer Mulhouse, Melun, Bastia, Besançon ou encore Cognac.