Acheter un bien immobilier avant de vendre : une bonne idée ?

24 juin 2020

Un projet immobilier se fait jour dans votre esprit et vous imaginez la marche à suivre pour le mener à bien. Si vous êtes déjà propriétaire, la vente de votre bien va conditionner votre futur achat. Ce qui pose certaines questions d’organisation, notamment quant au délai de libération du bien. Avez-vous pensé à acheter avant de penser à vous défaire de votre bien actuel ? Bien préparée, ce peut être une opération tout à fait indiquée à condition que vous ayez le recul nécessaire pour sécuriser vos transactions.

Acheter avant de revendre son bien : pourquoi ?

Plusieurs raisons peuvent vous y pousser, et la première tient à l’opportunité. Vous venez de découvrir la maison de vos rêves et ne voulez pas passer à côté ! Evidemment, les vendeurs ne vous attendront pas plusieurs mois et cèderont probablement à quelqu’un qui sera prêt à signer un compromis rapidement.

La deuxième raison concerne les délais. Signer un compromis de vente sans avoir trouvé de bien à acquérir est par nature inquiétant. Vous savez que d’ici trois mois, vous devrez remettre les clés à l’acquéreur de votre bien, et vous retrouver sans logement est une perspective peu engageante. Acheter au préalable vous met à l’abri de cette préoccupation. Vous aurez par ailleurs du temps pour aménager votre nouveau logement et effectuer des travaux si nécessaire.

Vous voilà décidé à signer une offre d’achat rapidement, mais avez besoin du produit de votre vente afin de financer l’acquisition. Votre banque (ou une autre) peut vous y aider par l’intermédiaire d’un prêt.

Les précautions à prendre

Il se peut qu’à la suite de votre achat, votre bien actuel ne se vende pas aussi rapidement que vous l’espérez. Cette incertitude nous amène à vous conseiller deux précautions :

  • ne soyez pas totalement tributaire de la vente pour financer votre achat : plus le montant que vous mettrez en apport sera important, moins le risque sera grand. Si cela est possible, envisagez même de mettre l’ancien bien en location s’il ne se vend pas. En clair, envisagez le pire dès le départ et préparez un plan de secours ;
  • concernant la vente du bien, basez-vous sur une estimation basse. Il serait ennuyeux que vous ne soyez pas en mesure d’apporter le montant convenu pour le montage bancaire.

Les solutions bancaires

Une banque peut vous assister dans votre opération de deux manières distinctes :

  • l’octroi d’un prêt-relai, qui vous apporte une avance sur la vente de votre bien et vous permet de monter le financement du nouveau bien comme si vous aviez déjà vendu le vôtre. Le principe est donc de rembourser ce deuxième prêt lors de la vente du bien. Attention, un prêt-relai n’est valable qu’un an renouvelable une fois. Il vous faudra donc le rembourser sous deux ans ;
  • procéder à un achat-revente, qui ressemble au prêt-relai mais inclut l’opération dans le montage d’achat du nouveau bien. Ainsi, si vous achetez un bien 300 000 €, le montant accordé par la banque en achat-revente gonfle le montant du prêt global (vous pourriez donc emprunter par exemple 370 000€). Vous obtenez une seule ligne de crédit et une seule mensualité que vous pourrez optimiser sur toute la durée du prêt.

A noter que pour la valorisation du bien à vendre, la banque ne retiendra par sécurité que 60% en moyenne de l’estimation faite par un professionnel.

Un tel montage financier est complexe et nous vous conseillons de vous faire assister par un professionnel afin de bien comprendre à quoi vous vous engagez et quelles pourraient en être les conséquences. Observer le marché immobilier local pour proposer votre bien au juste prix est le premier réflexe à adopter pour que votre rêve immobilier devienne rapidement réalité !

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