Louer son logement en airbnb : à savoir !

Complément de revenus ou véritable gagne-pain, la location d’un logement meublé en airbnb peut s’avérer un pari financier gagnant : au cours de l’été 2019, pas moins de 8,5 millions de français ont réservé via cette plateforme. Mais avant de vous lancer, un certain nombre d’informations doivent être connues et vérifiées afin de procéder dans les règles de l’art !  

Les bases de la pratique, encadrées par la loi 

Toute personne peut louer à une clientèle de passage son logement pour de la courte durée. Aucune autorisation n’est à obtenir et aucune déclaration n’est à faire. Toutefois, plusieurs éléments restreignent cette liberté apparente. 

L’encadrement législatif 

Durant une dizaine d’année, la location ponctuelle d’un logement privé (via airbnb notamment) n’a pas été soumise à des contraintes particulières. Avec l’explosion de cette pratique, le législateur est intervenu afin de protéger les propriétaires comme les locataires.  

L’article 145 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a posé le cadre juridique. Ainsi, le meublé dit « de tourisme » est défini comme des « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » 

Les règles à respecter 

Pour louer sa résidence principale, le nombre de jours de location autorisés est fixé à 120 par an, avec une occupation par chaque locataire n’excédant pas 90 jours. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, il sera de plus nécessaire de procéder à une demande d’enregistrement. 

La Loi Alur n° 2014-366 de 2014 complique la chose avec la distinction entre résidence principale et résidence secondaire. La résidence principale, pour être considérée comme telle, doit être occupée 8 mois de l’année. La résidence secondaire ne peut donc être occupée que 4 mois de l’année, soit 120 jours.  

Si le logement est loué dans une résidence secondaire, s’ajoute à la restriction initiale de 120 jours de location, une obligation de déclaration en mairie. Dans une commune de moins de 200 000 habitants, un changement de l’affectation des locaux devra également être effectué.  

Finalement, le principe initial de pouvoir louer sans déclaration préalable ne s’applique dans les faits que pour la location d’une résidence principale dans une ville de moins de 200 000 habitants. 

A penser avant de passer votre annonce de location 

Une fois déclaré s’il y a lieu votre intention de louer, vous pourrez passer à l’étape suivante : publier une annonce sur le site airbnb et recevoir votre première réservation. Mais avez-vous pensé à tout ? 

Votre logement est situé en copropriété 

Le règlement de copropriété fixe une destination générale de l’immeuble, qui ne doit pas entrer en contradiction avec votre offre de location. Notamment, il peut comporter une clause d’habitation bourgeoise limitant l’occupation à l’habitation et aux professions libérales, voire une clause d’habitation bourgeoise exclusive n’autorisant que l’habitation. Dans ce cas vous pourrez toujours solliciter un changement d’usage lors d’une assemblée générale. 

Vous êtes locataire du logement 

Si vous souhaitez sous-louer un logement dont vous êtes locataire, toujours dans la limite de 120 jours par an, il vous faudra obligatoirement obtenir l’autorisation écrite du propriétaire. A défaut, le bailleur pourra faire appel à la justice dans le but de récupérer les revenus tirés de la location et vous réclamer en sus des dommages et intérêts.  

Par ailleurs, votre tarif ne doit pas excéder le prorata du loyer que vous payez à votre propriétaire. 

Vérifiez les conditions particulières de votre commune 

Outre les seuils définis ci-dessus, la loi permet à toute commune et quelle que soit sa taille d’instituer une obligation de déclaration en mairie si elle le souhaite. Un numéro d’enregistrement doit alors être obtenu avant toute location. C’est le cas à Paris, Bordeaux, Biarritz ou encore Nice par exemple. 

Soyez un loueur exemplaire pour vous assurer un succès pérenne 

On ne compte plus les litiges liés aux locations via airbnb, aussi il est louable de vous en préserver grâce à quelques précautions d’usage. 

Présentez votre logement correctement 

Il est inutile de faire passer votre appartement urbain pour un chalet à la montagne, car la désillusion apparaîtra rapidement dans les avis laissés sur votre offre, et vous serez fui des locataires potentiels.  

Faites de belles photos, indiquez les équipements présents et soyez précis (et honnête) quant à la localisation du bien.  

N’hésitez pas à refuser un locataire « louche » 

Le site a mis en place une « garantie hôte » qui peut vous indemniser jusqu’à 800 000 € en cas de dégradations dans votre logement. Toutefois, si le contact n’est pas rassurant ou si vous doutez du but de la location, vous êtes tout à fait en droit de refuser le séjour.  

Faites-vous payer via la plateforme 

Même si airbnb prend une commission de 3% (TVA en sus), le paiement est sécurisé et les fonds sont versés le lendemain de l’arrivée des locataires. Une manière de protéger tout le monde contre d’un côté les fausses annonces, de l’autre les impayés.  

Louer via la plateforme airbnb reste assez simple pour peu que ces quelques règles soient respectées et que votre logement soit assuré en conséquence. Le complément de revenu est appréciable, n’oubliez pas cependant de l’inscrire dans votre déclaration d’impôts. Il ne vous reste plus qu’à rédiger l’annonce la plus attractive !