Achat immobilier : l’apport est-il essentiel ?

16 septembre 2020

Vous êtes en recherche du logement de vos rêves et commencez à imaginer comment le financer ? Un prêt bancaire vous sera le plus souvent indispensable et l’obtenir demande une préparation sans faille. Ainsi qu’une somme d’argent émanant de vos propres ressources et que l’on appelle l’apport personnel. Revenons sur le rôle de ce dernier et son importance dans le contexte économique actuel.

Pourquoi un apport personnel ?

Au-delà des considérations mathématiques liées à votre capacité de remboursement, l’apport sert avant tout à rassurer la banque. Cette implication financière montre que vous êtes convaincu du sérieux de votre démarche et de votre capacité à rembourser le prêt demandé. De plus, votre capacité à épargner montre que vous avez une gestion saine de votre argent : vous ne vous lancerez pas dans un crédit surpassant vos capacités et finalement impossible à rembourser.

Pour être pris au sérieux, votre apport doit constituer un minimum de 10% du montant global de l’achat immobilier. Il assure ainsi la banque que vous êtes en mesure de financer les frais de notaire et le fonds de garantie. Un apport plus conséquent vous permettra le plus souvent de négocier des conditions plus avantageuses, comme un taux d’emprunt plus bas.

Emprunter sans apport reste possible, en justifiant d’un dossier exemplaire : une demande engendrant le taux d’endettement le plus réduit possible et une gestion positive de vos comptes en banque.

Les sources à la base de l’apport

L’épargne personnelle

Vous dépensez moins que ce que vous gagnez et votre compte en banque s’enrichit chaque mois : vous êtes un bon élève et vous constituez une épargne (sur votre compte courant ou sur des comptes dédiés comme le PEL). Si ce n’est pas le cas ou si vous désirez maximiser votre capacité d’épargne, pensez à faire le tri dans vos dépenses afin de supprimer ou diminuer les frais superflus. Remboursez vos crédits à la consommation (et évitez d’en contracter), revoyez vos contrats de téléphonie et d’énergie par exemple.

L’épargne peut aussi provenir de votre entreprise au travers des dispositifs d’intéressement et d’épargne salariale. L’ensemble de ces démarches peuvent vous permettre de constituer un véritable apport en quelques années.

La plus-value

Une deuxième façon de dégager une somme d’argent pour l’achat d’un bien est d’en vendre un autre. La plus-value que vous en retirerez, ou le différentiel entre le prix de vente et le montant qu’il vous reste à rembourser, vous servira à appuyer l’achat de votre nouveau bien immobilier.

Si le bien n’est pas encore vendu, procédez à une estimation raisonnable de la somme qu’il vous apportera. Vous pourrez alors calculer au mieux le budget dont vous disposez pour votre recherche.

Les autres prêts

Si vous trouvez votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, vous serez peut-être amené à conclure un prêt-relai : la banque considère que vous allez effectivement vendre le logement et vous octroie un prêt du montant de la somme que vous allez en retirer. Attention, par sécurité la banque se base généralement sur un prix de vente correspondant à 60% de l’estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier. Ce prêt est utilisé comme apport pour votre nouvel achat.

Sont également considérés comme apports les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro ou le prêt Action logement.

L’apport dans le contexte bancaire actuel

Les politiques bancaires en matière de crédit ont évidemment été impactées par la crise sanitaire liée au coronavirus et l’insécurité financière qui en découle pour beaucoup de personnes. Pour autant, une crise économique était déjà attendue au préalable, et des recommandations de durcissement des conditions de crédit étaient déjà données en 2019. Elles sont plus que jamais de mise en cette fin 2020 et les banques satisferont en priorité les meilleurs dossiers.

Un apport plus important que les 10% précités peut alors s’avérer un atout indispensable pour emprunter vite et à des conditions intéressantes. Sans cela, votre demande pourrait être refusée ou temporisée au profit de dossiers plus solides. Et plus votre apport sera élevé, moins votre profil sera considéré comme risqué.

Pour donner un ordre d’idée, une contribution personnelle équivalente à 30% du montant global de l’acquisition (voire davantage) vous assurera l’écoute de votre partenaire bancaire. Elle sera essentielle si votre dossier présente en outre un ou plusieurs points faibles. Enfin, un apport plus conséquent réduit le montant du prêt donc le taux d’endettement : un taux supérieur à 33% aura peu de chance d’être accepté actuellement, le reste à vivre constituant une autre donnée d’étude primordiale.

Pour emprunter en vue d’effectuer un achat immobilier en cette période incertaine, mettez toutes les chances de votre côté : soignez votre gestion et maximisez votre apport par tous les moyens. En cas de difficulté, un prêt personnel consenti par l’un de vos proches pourrait vous fournir les fonds nécessaires sans constituer une charge connue de votre banque. Il ne vous reste plus qu’à vous lancer !

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