Votre logement est squatté : quels recours ?

11 septembre 2020
squatte maison article Sextant France

Cauchemar des propriétaires notamment modestes, le squat pose nombre d’interrogations quant à la manière de reprendre possession de son bien immobilier. Il semble que la loi, étonnamment, protège les occupants d’un bien même lorsqu’ils l’occupent tout à fait illégalement. Revenons sur les principes à connaître afin de faire cesser au plus vite ce fléau parfois caractérisé de phénomène de société.

Le squat, c’est quoi ?

Comme inscrit à l’article 226-4 du Code pénal, la loi punit toute personne pénétrant un domicile par voie de fait et occupant ce lieu durablement sans être titulaire d’un bail, ni avoir obtenu l’autorisation du propriétaire. Ce peut-être un logement mais également un terrain ou un garage par exemple. La peine prévue atteint un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende.

La voie de fait est caractérisée par une effraction avec violence sur les personnes (menaces ou contrainte physique) ou les menuiseries du logement (forçage d’un portail, d’un porte ou fenêtre, d’une serrure ainsi que remplacement de la serrure). La durée d’occupation quant à elle n’est pas définie précisément : la loi parle d’un « maintien durable dans le domicile ».

A noter que ne sera pas considérée comme squatteur, une personne qui refuse de quitter un logement à la suite de la fin de son bail ou après avoir été hébergée par le propriétaire du bien immobilier.

Un squatteur occupe votre résidence principale

Si vous avez la malchance de retrouver votre domicile occupé à votre retour chez vous, ou d’en être expulsé par la force, la loi vous protège par des recours immédiats mais qui exigent quelques démarches.

Il vous faudra réfréner votre envie d’agir par vous-mêmes et vous rendre au commissariat le plus proche afin de porter plainte. Vous devrez prouver que vous êtes bien propriétaire et occupant du bien (grâce à une facture, une attestation de voisinage, etc.) et demander que l’occupation illégale soit constatée par un officier de police judiciaire.

L’étape suivante est une mise en demeure par le préfet de quitter les lieux, conformément à l’article 38 de la Loi Dalo de 2007, suivie de l’intervention de la force publique, immédiatement ou après un délai court selon le cas. Si le préfet refuse de mettre en demeure, vous pourrez saisir le juge des référés du tribunal administratif en référé-liberté, afin de faire valoir votre requête en expulsion.

Le cas de la résidence secondaire

Eviction of person for non-payment of mortgage. Loss of home.

La démarche n’est pas la même si le logement squatté n’est pas votre résidence principale. En agissant dans les 48h, les forces de l’ordre pourront intervenir et libérer votre bien sans avoir besoin de décision judiciaire. Cela n’est applicable que si le logement a fait l’objet d’une voie de fait.

Vous devrez justifier de la propriété du bien comme précédemment, également faire constater l’effraction par un officier de police.

Dans l’hypothèse où vous ne parvenez pas à effectuer ces démarches dans les 48h suivant la prise d’occupation, vous devrez passer par une démarche judiciaire bien plus longue (entre 5 et 7 mois généralement).

Votre avocat saisira le juge du tribunal judiciaire dont dépend le logement squatté, et il sera nécessaire d’identifier au moins l’un des squatteurs car on ne peut demander d’assignation d’expulsion contre X. Un huissier est normalement chargé de tenter d’identifier les occupants car le propriétaire n’est plus censé approcher le bien : les squatteurs pourraient l’attaquer pour violation de domicile. Surprenant mais cela résulte d’une stricte application de la loi.

En fin de procédure, un jugement est émis afin d’ordonner l’expulsion. Sa signification aux squatteurs lance un délai d’un mois à la fin duquel un commandement de quitter les lieux est émis. Les forces de l’ordre peuvent alors intervenir.

L’expulsion des squatteurs

Apportons deux précisions importantes quant à l’expulsion des squatteurs, apportées par la Loi Elan de 2018 et s’appliquant (uniquement) dans le cas où le logement a été investi par voie de fait.

La première, résultant de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, est que les squatteurs ne bénéficient plus du délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion. La force publique pourra apporter son assistance immédiatement si nécessaire, sauf opposition du Préfet (vous pourrez dans ce cas vous retourner contre l’État pour vous dédommager du préjudice subi).

Deuxièmement et contrairement à toute autre procédure d’expulsion, la trêve hivernale ne s’appliquera pas grâce à l’entrée en vigueur de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Vos occupants indésirables pourront donc être délogés suite à la décision de justice (dont le délai d’émission est déjà bien assez long).

Comme l’actualité récente nous l’a rappelé, le squat de logement cible dans la plupart des cas des résidences secondaires inoccupées. Difficile dès lors pour les propriétaires de se montrer réactifs et de récupérer leur bien sous 48h. Les étrangetés de la loi à propos des délais et de la protection des squatteurs font polémique : une évolution est probable dans les mois ou années qui viennent. Affaire à suivre !

Découvrez ces autres articles

Travaux non-autorisés en copropriété : comment les faire ratifier ?
Travaux non-autorisés en copropriété : comment les faire ratifier ?

Certains travaux doivent faire l’objet d’une demande auprès de la copropriété. Que faire en cas de travaux non-autorisés par celle-ci ? Explications.

Actu Immo, Aménagement
18 novembre 2020
L’emprunt immobilier après 60 ans : quelles solutions Sextant France
L’emprunt immobilier après 60 ans : quelles solutions ?

Selon les croyances, il n’est pas facile d’emprunter auprès d’une banque après 60 ans. Pourtant des solutions existent, suivez le guide

Actu Immo, Nos conseils
18 novembre 2020
Chauffage : nouvelle information à fournir pour les propriétaires bailleurs
Chauffage : nouvelle information à fournir pour les propriétaires bailleurs

Dès fin octobre, les bailleurs devront transmettre à leurs locataires une note sur leur consommation de chauffage et d’eau chaude. On vous dit tout ici.

Actu Immo, Conjoncture immobilière
9 novembre 2020
Le marché immobilier fin 2020 : un retour à la stabilité ?

Pour nombre de métiers et notamment l’immobilier, cette année 2020 aura été synonyme de montagnes russes, tant par les variations d’activité que par les incertitudes causées par la crise sanitaire. Il semble que la fin de l’année puisse voir un retour à une certaine stabilité qui permettra aux différents acteurs de se projeter plus sereinement. […]

Actu Immo, Conjoncture immobilière
9 octobre 2020
Restez à jour

Recevez les actualités Sextant directement par email !

En vous inscrivant, vous acceptez de recevoir des e-mails de notre part.

Suivez-nous