Travaux non-autorisés en copropriété : comment les faire ratifier ?

Vous venez de réaliser des travaux dans votre logement au sein de votre copropriété, lorsqu’un voisin vous signale que vous auriez dû, pour ce type de travaux, solliciter l’accord de l’assemblée des copropriétaires. Le risque encouru est la démolition de votre ouvrage et la remise en état antérieur, mais vous pouvez également tenter de faire ratifier votre action a posteriori. Voici un point sur les possibilités qui s’offrent à vous.

De quels travaux parle-t-on ?

Tout d’abord, seuls les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, entreront dans le cadre d’une demande d’autorisation. Vous êtes bien entendu libre d’entreprendre toute transformation chez vous, qui n’ait aucun impact sur le reste de la copropriété.

Plus précisément, l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe les cas dans lesquels les décisions doivent être prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il est ainsi stipulé que figure parmi ces cas « l’autorisation donnée à certains copropriétaires l’autorisation d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Peu importe que les travaux consistent en l’aménagement d’une partie privative de fait, comme un balcon, ou qu’ils n’impactent pas la structure de l’immeuble. Une décision expresse de l’assemblée générale doit être donnée en vertu de cette loi d’ordre public. Un règlement de copropriété habilitant par avance un copropriétaire à réaliser de tels travaux n’aura aucune validité devant un recours.

Tentez de faire régulariser vos travaux

Si en temps normal, l’autorisation doit être demandée et ratifiée avant le commencement des travaux, la jurisprudence prévoit par exception la possibilité de ratifier a posteriori les travaux entrepris. Cette décision doit être prise dans les mêmes conditions qu’auparavant : à la majorité des copropriétaires et en respectant la destination de l’immeuble.

A noter que si les travaux réalisés empiètent sur les parties communes, devront être autorisées non seulement leur réalisation, mais également l’annexion par le copropriétaire de la surface alors privatisée et donc sa cession de plein droit.

Précision utile : si vous avez fait – ou comptez faire – l’acquisition d’un bien comportant un ouvrage qui n’a pas été autorisé par la copropriété, sachez que vous n’encourez aucune sanction pénale mais pourriez être dans l’obligation de détruire l’ouvrage. Il peut alors être prudent de tenter vous-même de faire ratifier la transformation lors de l’assemblée générale.

Laissez courir le délai de prescription

Sans décision favorable de l’assemblée générale, le temps joue en votre faveur. Le délai de prescription désigne la période au terme de laquelle plus aucune action en justice ne peut être entreprise à votre encontre.

Des travaux discrets ne soulevant pas l’indignation de vos voisins pourront passer suffisamment inaperçus pour vous permettre de patienter durant le délai légal de prescription. Précisons que ce décompte ne continue de courir que dans la mesure où aucune action en justice n’a effectivement été entreprise à votre encontre (et notifiée par huissier).

Quant au délai de prescription, il était historiquement de 30 ans, puis de 10 ans après 2008. La Loi ELAN de 2018, apportant modification de la Loi de 1965, raccourcit le délai à une durée de 5 ans. Attention, cela ne concerne que les actions personnelles entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat de copropriété.

Par ailleurs, nous parlons ici de la possibilité de demander une action de remise en état suite à la réalisation d’un ouvrage. L’appropriation irrégulière de parties communes fera elle l’objet d’une prescription trentenaire.

La vigilance est de mise lorsque vous envisagez des travaux au sein d’un immeuble en copropriété. N’hésitez pas à vous renseigner directement auprès des représentants du conseil syndical voire auprès du syndicat sous contrat. En cas de doute, vous éviterez de possibles soucis à l’avenir, ainsi que des mésententes entre voisins qui ne sont jamais agréables à vivre au quotidien.