Achat immobilier : choisir le neuf ou l’ancien ?

Trouver la demeure idéale n’est pas une finalité qui s’obtient sans un parcours semé de questionnements. Le financement, l’emplacement et la superficie nécessaire, mais aussi le type de bien, tout neuf ou déjà existant. Des différences majeures jouent en faveur de l’une ou l’autre des possibilités, et le choix devra être guidé par les points les plus importants pour chaque acquéreur selon sa situation. Listons les éléments sur lesquels la décision peut se fonder.

Le délai de livraison : avantage à l’ancien 

L’achat dans le neuf n’est pas à envisager pour les acquéreurs pressés. Sur plans, il faudra compter au minimum un an avant de pouvoir emménager. Si l’immeuble est déjà en cours de construction, le délai sera majoritairement supérieur à 6 mois tout de même.

Dans le cas où l’acquéreur participe à un programme immobilier lui permettant de diminuer le prix d’achat par les économies d’échelle réalisées par le promoteur, un positionnement le plus tôt possible s’avère bénéfique : dans le lot des logements à construire, certains bénéficient d’un plus grand calme, d’une meilleure orientation, d’un plus grand terrain, etc. Autant dire que les mieux servis patienteront plus d’un an suite à la signature du contrat de vente.

Dans l’ancien en revanche, pas de surprise : sauf accord négocié, le délai est de 3 mois entre la signature du compromis de vente et la remise des clés. La décision entre les deux possibilités dépendra ici majoritairement des impératifs de vie de l’acquéreur, qui peut désirer acquérir rapidement s’il loge chez une tierce personne ou attend un heureux évènement par exemple.

Le prix : l’ancien a la côte, le neuf se défend 

L’annonce du prix d’un bien neuf a de quoi faire tiquer : il sera généralement positionné 20 à 40% plus cher qu’un bien immobilier ancien de même nature et superficie. Au vol ? Pas forcément, car le neuf présente à la fois des atouts et des gains financiers réduisant sérieusement l’écart.

Oui, pour les budgets les plus serrés, acquérir dans l’ancien s’avèrera moins onéreux et le choix sera rapidement évident. Pour les budgets confortables en revanche, il faudra y regarder à deux fois. Un achat dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (autour de 4%), argument auquel s’ajoute une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.

Enfin, un bien neuf offrira une installation thermique de dernière génération, (généralement) plus économe que celle d’un logement ancien. De plus, aucun frais de rénovation ou travaux ne seront à prévoir durant une longue période.

La balance est à étudier au cas par cas, mais il s’avère que la différence de prix est bien souvent récupérable dans les années suivant l’acquisition, grâce à des économies mesurables.

L’état du bien : le neuf est imbattable 

Cela semble une évidence, qui mérite cependant d’être soulignée. En achetant dans l’ancien, le bien immobilier pourra souffrir de l’usure de ses années d’existence alors que le neuf se présentera sous son meilleur jour.

Cette règle pourrait toutefois souffrir des exceptions, si le bien neuf se révèle comporter des malfaçons ou défauts propres à gâcher la joie de l’emménagement. La différence majeure est l’existence de la garantie décennale, qui permettra à l’acquéreur dans le neuf d’exiger la remise en parfait état de tous les éléments de gros œuvre et second œuvre durant une décennie entière. L’immobilier ancien ne bénéficie pas du même avantage, l’acquéreur devant se contenter d’un achat « en l’état ». Si certains vices cachés peuvent donner lieu à réparation, il vaut mieux être capable de juger de l’état du bien et de ses composantes principales (et onéreuses si un remplacement est à envisager) avant de signer le compromis !

Ajoutons à cela que l’ancien peut, dans son agencement, ne plus correspondre aux attentes modernes. Des travaux sont alors à prévoir, sources de tracas et de dépenses importantes – qui peuvent toutefois s’inscrire dans une stratégie de valorisation ou d’intérêt pour la chose, tout simplement.

L’emplacement : l’ancien offre davantage de possibilités 

Si trouver le bien de rêve est synonyme d’une acquisition dans un quartier voire dans une rue précise, l’acquéreur a tout intérêt à se tourner vers l’ancien ! En effet, l’offre en est dix fois plus importante que pour les logements neufs avec à la clé, la possibilité de se rapprocher du secteur de prédilection.

Les ensembles neufs portés par les promoteurs constituent souvent de nouveaux quartiers en devenir, loin des petits commerces et autres commodités, qui ne sont pas de nature à faire rêver par leur emplacement. S’il s’agit de l’acquisition d’un terrain à bâtir, là encore c’est l’offre du marché qui décidera à la place de l’acquéreur. Un bon point pour l’ancien sur ce critère !

Résultat : il n’y a pas de bonne ou de mauvaise situation 

D’autres critères encore peuvent intervenir, comme le coût de la vie au sein du bien. L’ancien pourra ainsi coûter plus cher en termes de factures énergétiques car ne répondant pas aux normes récentes, mais s’avèrera plus facile à rentabiliser – car moins cher au départ – si l’objet de l’acquisition est un investissement locatif notamment. Dans tous les cas, le propriétaire reste en charge du remplacement des équipements (chaudière et cumulus) représentant un investissement potentiellement important et dont il faut tenir compte dès l’achat : le neuf offre davantage d’années de tranquillité. Le raisonnement est le même pour la toiture et les menuiseries.

Les atouts du neuf en matière de fiscalité peuvent être concurrencés, outre le prix moins important de l’ancien, par des avantages fiscaux accordés aux investisseurs. L’objectif de l’acquisition permettra d’arbitrer, selon que l’acquéreur privilégie son confort personnel ou la rentabilité de l’achat.

Enfin, l’immobilier reste également une histoire de goûts. Tout le monde ne sera pas séduit par une construction neuve, jugée froide et sans âme par certains tandis que d’autres y verront un cocon à habiller à leur image. L’ancien et son charme, traduisible tantôt par des poutres et cheminées, tantôt par le côté biscornu de la construction, fait encore des émules. C’est l’éternel combat de la passion contre la raison.

Le neuf comme l’ancien peuvent s’avérer intéressants à l’achat, financièrement ou pour le confort d’occupation : il est réellement nécessaire de monter un projet selon les aspirations et impératifs de chacun. A vous de jouer !