Obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié à l’heure de la Covid-19

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Le secteur immobilier s’est montré résilient face à la crise sanitaire. Malgré deux confinements en 2020, la dernière Note de conjoncture des Notaires de France fait état d’une baisse de seulement 4% sur un an du volume de ventes avec 1 024 000 transactions au 31 décembre 2020. La production de crédit a elle aussi été plutôt bonne avec 252 milliards d’euros de crédits produits l’année (renégociations de prêt comprises). Les taux sont restés bas et les conditions d’accès au crédit ont été favorables. Mais en ce qui concerne les non-résidents, le financement des expatriés s’est complexifié. Le point sur la situation à l’heure actuelle.

Obtenir son prêt immobilier à distance

Les taux de crédit immobilier attractifs des banques leur permettent depuis plusieurs années de conquérir de nouveaux clients. Une fois que ces clients ont rejoint l’établissement bancaire, le banquier peut leur proposer d’autres produits financiers plus rémunérateurs pour la banque. Bien souvent, le point de départ de cette relation commerciale qui s’établit entre l’emprunteur et le banquier est l’ouverture d’un compte bancaire. Cette ouverture de compte est donc la condition nécessaire à l’obtention d’un crédit et elle se réalise la plupart du temps physiquement en agence bancaire.

Mais dans un contexte sanitaire où la fermeture des frontières a rendu les déplacements d’un pays à un autre difficiles voire impossibles, et où des quatorzaines ont été imposées du jour au lendemain, les non-résidents n’ont pas eu la possibilité de se déplacer pour ouvrir leurs comptes.

Même si une partie du dossier de prêt peut s’effectuer à distance, beaucoup de banques exigent de rencontrer les clients à qui elles vont octroyer un crédit immobilier afin d’effectuer ces démarches administratives en face à face. En vous adressant à un courtier en crédit pour non-résidents, vous pouvez toutefois contourner cette problématique.
En effet, selon votre pays, votre nationalité et votre situation professionnelle, certaines banques peuvent vous accorder un prêt à distance moyennant une très faible majoration du taux de votre crédit immobilier.

On note un certain assouplissement sur ce point depuis la Covid-19. Certaines banques pour qui ceci était impensable avant, ont désormais revu leurs process pour s’adapter au contexte sanitaire et permettre les ouvertures de compte à distance. Les modalités d’un prêt à distance ne sont pas les mêmes d’une banque à l’autre. Cette procédure passe parfois simplement par l’authentification de votre civilité dans l’Ambassade française de votre pays de résidence. Cependant ces démarches simplifiées à distance ne sont pas toujours possibles.
En effet, un établissement bancaire n’acceptera pas systématiquement le financement à distance selon la provenance de votre dossier. S’il provient d’un courtier avec qui il a l’habitude de travailler et qu’une relation de confiance est instaurée avec ce dernier, alors cela ne posera aucun problème. Dans le cas contraire votre demande risque de se heurter à un refus de crédit. Il est donc plus que jamais judicieux de contacter un courtier en crédit qui soit habitué aux dossiers des non-résidents et reconnu comme expert sur le sujet auprès des acteurs bancaires.

Des conditions d’accès au crédit pour les non-résidents plus dures

La crise sanitaire a renforcé l’incertitude et la crainte de défauts de paiement des banques sur les dossiers des résidents et encore plus sur ceux des expatriés. Les conditions de financement se sont resserrées avec notamment les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière qui fixent un taux d’endettement à ne pas dépasser à 35% (assurance emprunteur comprise).
Certains grands groupes bancaires qui finançaient la clientèle internationale avant la pandémie ne le font plus ou ont ralenti leur activité. Si vous avancez sans l’aide d’un courtier, il est donc difficile de savoir quelles sont les banques qui acceptent les dossiers de prêt des non-résidents.

En temps normal, l’accès au crédit pour les non-résidents a toujours été plus complexe que le crédit pour les résidents, pour de multiples raisons :

• Contraintes réglementaires : l’environnement bancaire est de plus en plus réglementé par des lois internationales afin de contrôler le financement d’opérations frauduleuses et le blanchiment d’argent.
• Etude et montage du dossier : en raison de votre environnement professionnel et fiscal, l’étude de votre dossier et de vos pièces justificatives (bulletin de paie, contrat de travail…), bien souvent en langue étrangère, nécessite des ressources et des capacités d’analyse pointues que tout banquier ne possède pas nécessairement.

C’est pourquoi les conditions d’accès au crédit pour les expatriés n’ont jamais été les mêmes que celle des résidents. Pour compenser le risque pris en finançant cette clientèle, les banques demandent bien souvent des contreparties bancaires aux expatriés (nantissement d’une somme d’épargne par exemple) et leur proposent des taux de 0.3 à 0.5 points plus élevés que ceux des résidents. Mais au vu du niveau historiquement bas des taux actuels, cette majoration est négligeable.
La France reste malgré tout l’un des pays qui offre des taux fixes les plus bas et dans lequel il est possible d’emprunter sur des durées bien plus longues que dans d’autres pays. Les quotités d’intervention sont elles aussi bien plus généreuses qu’à l’étranger pour les investisseurs non-résidents. Quand la France peut parfois financer jusqu’à 90% de la valeur du bien, l’Espagne et l’Italie ne vont pas au-delà de 70%.

L’apport est également une condition indispensable à l’obtention de votre prêt immobilier en tant qu’expatrié. Il doit être de 20% à 30% tous frais inclus (notaire, banque, garantie ou courtage) et son origine doit être très claire car la banque pourra vous demander de justifier d’où il vient.
Malgré ces conditions d’octroi à respecter, là encore, et c’est encore plus vrai en période de crise sanitaire, une étude de faisabilité effectuée en amont de la recherche de votre bien avec un courtier non-résidents vous permettra de savoir quels sont les points bloquants à l’obtention d’un prêt. Vous pourrez ainsi façonner votre dossier aux exigences des banques sur les conseils de votre courtier en crédit. S’il n’y a aucun frein vous pourrez effectuer une simulation de prêt dans laquelle votre courtier vous donnera une estimation de taux de crédit.
Plus vous anticiper votre demande de financement, plus votre projet aura des chances de se concrétiser.

La situation particulière des prêts immobiliers aux non-résidents britanniques

Les demandes de français vivant à l’étranger et qui souhaitent rentrer en France pour se rapprocher de leur famille, et ne plus être contraints dans leurs déplacement par les quarantaines, ont explosées. C’est notamment le cas des français vivant au Royaume-Uni. Un certain nombre d’entre eux rentrent en France en conservant leur contrat de travail étranger. Ils recherchent des résidences principales en France et ils sont notamment nombreux à acquérir des maisons dans les régions ensoleillées comme la région PACA.

Ces non-résidents britanniques se sont dernièrement heurtés à davantage de difficultés pour leur financement en raison de l’entrée en vigueur du Brexit. Les établissements bancaires ont anticipé un éventuel ralentissement économique Outre-Manche et se sont montrés plus craintifs à leur égard. Pour autant les banques françaises ne se privent pas de cette belle clientèle aux revenus bien souvent plus élevés qu’en France.
Si vous êtes non-résident britannique et que vous souhaitez rentrez en France, pensez donc bien à valider votre financement avant toute signature de compromis de vente pour mettre toutes les chances de votre côté !