Acheter en copropriété : les points d’attention

Si vous envisagez d’acquérir un bien en copropriété, n’omettez pas l’étude de certains aspects qui pourraient autrement vous causer quelques désillusions ou déceptions. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, vous y vivrez dans une proximité accrue avec vos voisins, et serez lié à eux par la solidarité de la copropriété. Pour vous aider à y voir clair et à faire le bon choix, voici les points d’attention particuliers qu’il vous faudra considérer.

#1 L’état global de la copropriété

En premier lieu, une acquisition au sein d’une copropriété induit une implication dans l’état général du ou des bâtiments, au-delà de celui à l’intérieur du bien immobilier. Interrogez-vous donc dès les premières visites, sur l’état de la toiture, de la chaufferie, et sur la nécessité de procéder bientôt à un ravalement de façade par exemple.

Ensuite, l’homogénéité est souvent la bienvenue en copropriété : les menuiseries du logement visé sont-elles aussi modernes que celles des voisins ? Les volets ou persiennes également ? Des travaux peuvent-ils être imposés ? Si au contraire vous envisagez des transformations, en aurez-vous le droit ?

De la même façon, observez le hall d’entrée et les parties communes intérieures et extérieures en général : peut-être celles qui vous concernent sont-elles à rénover.

N’hésitez pas à interroger vos futurs voisins en la matière : ont-ils prévu de faire remplacer les boites aux lettres ? De poser une nouvelle rambarde à l’escalier ? D’installer un visiophone à l’entrée ? Autant de détails qui peuvent, selon la configuration de la copropriété, faire l’objet d’un vote secondaire par les seuls habitants concernés, plutôt que d’être évoqués lors des assemblées générales.

#2 L’examen (très) attentif des PV d’AG

Ces assemblées générales constituent l’étape suivante, et l’étude de leurs procès-verbaux doit répondre à une question majeure : quelles dépenses, courantes ou exceptionnelles, sont à prévoir au sein de la copropriété ? Sachez que la loi impose, lors de la signature du compromis de vente, la transmission des trois derniers PV, reprenant donc les décisions, mais également les prévisions, inscrites lors des trois années précédentes. Leur lecture attentive vous permettra d’être au fait des dépenses à prévoir à la suite de votre achat immobilier.

Elles peuvent d’abord concerner l’entretien, des réparations ou la modernisation d’éléments structurels. Les interventions majeures comme les ravalements, sont inscrites aux PV d’AG au moins deux années avant d’être effectuées, et sont le plus souvent évoquées 4 à 5 ans à l’avance. S’il s’agit là de la principale question qui se pose, car impactant directement le budget d’acquisition, d’autres types d’informations sont à décrypter au sein de ces procès-verbaux.

Vous y trouverez également de précieux renseignements sur le fonctionnement de la copropriété. Sur les prestataires extérieurs notamment, qui peuvent bénéficier de contrats établis pour plusieurs années mais dont les prestations peuvent s’avérer plus coûteuses que la normale. Interrogez le conseil syndical pour vérifier que la réduction de ces dépenses est bien envisagée.

Vous pourrez y découvrir par ailleurs l’état des finances de la copropriété : des propriétaires sont-ils mauvais payeurs ? Le recouvrement est-il correctement suivi par le syndic ? Une copropriété souffrant de trop d’impayés est fragilisée, y acquérir un bien n’est pas conseillé. D’autant que ces difficultés peuvent résulter de charges trop élevées, dont le montant est un point essentiel qui s’ajoute au budget mensuel de remboursement de votre crédit immobilier.

#3 L’environnement immédiat

Ensuite et même si sur ce point une attention est toujours portée, il s’avère utile d’apprécier et d’analyser en toute conscience l’environnement immédiat de la copropriété. Deux angles peuvent être envisagés : allez-vous vous sentir à l’aise dans l’immeuble, ses extérieurs et le quartiers ? Et trouverez-vous tout ce dont vous avez besoin ?

Pour le premier point, il s’agit d’un sentiment général relatif à la copropriété. Si elle est bien entretenue et vous inspire confiance quant à sa solidité dans le temps et à la sécurité qui y règne, cela constitue un bon point qui vous rendra ouvert à examiner le logement visé avec davantage d’attention. Faites débordez l’examen sur ledit logement et son extérieur : est-il bien exposé ? Le possible vis-à-vis n’est-il pas gênant ? S’il s’agit d’un appartement, l’étage où il est situé vous convient-il ?

Ensuite, vivre dans un lieu implique qu’il réponde à vos besoins. Si vous aimez la verdure ou possédez un animal de compagnie, la présence d’espaces verts sera salutaire. Si vous avez des enfants, voyez si un parc est rapidement accessible, avec une aire de jeux tant qu’à faire. Et si vous possédez un ou plusieurs véhicules, vérifiez que vous pourrez les stationner facilement et en toute sécurité. En copropriété, les moyens accrus du collectif permettent souvent de proposer des prestations complémentaires, ne vous en privez pas.

#4 L’ambiance de la copropriété

Il semble important de souligner que vivre en copropriété signifie réellement vivre ensemble. Bien évidemment, les logements restent privatifs, toutefois les copropriétaires et les locataires sont amenés à souvent se croiser, à faire coexister leurs animaux domestiques, voire à faire profiter nombre de voisins de leurs talents musicaux ou des cris de leurs enfants.

Pour acquérir un bien en copropriété, il est nécessaire d’accepter des voisins que l’on n’aura pas choisis et de développer une tolérance inhérente à la vie en habitat collectif. Creusez la question dès le départ avec les propriétaires actuels, pour déterminer si des voisins gênants ou irrespectueux sont présents. Renseignez-vous intelligemment, car les vendeurs n’auront pas envie de vous parler des points négatifs de leur vie dans la copropriété !

A l’inverse, les voisins peuvent s’entendre à merveille et organiser de fréquents repas collectifs ou s’entraider selon leurs savoir-faire. Si une grande sociabilité vous anime, recherchez plutôt ce type de collectif.

Chaque copropriété est unique, et vos recherches doivent tenir compte d’éléments qui sont parfois éloignés du simple bien-être ressenti dans un logement. De manière générale, assurez-vous que le conseil syndical et le syndic de copropriété sont bien présents et s’impliquent dans la gestion collective. Un laxisme prononcé peut entraîner des conséquences fâcheuses, notamment l’accumulation du besoin en travaux, qui entraînera tôt ou tard une urgence soudaine et très onéreuse. Un mauvais choix sera rapidement pesant, alors n’oubliez aucun des points cités !