Comment bien calculer la superficie de son bien immobilier?

Lors d’une vente immobilière et surtout dans les grandes villes où chaque mètre carré compte, bien calculer la superficie d’un logement à vendre est primordial. Celle-ci exercera en effet une influence directe sur le bon prix de vente à fixer, servira de filtre aux acquéreurs potentiels, et aura même un effet psychologique, positif ou négatif selon le cas, dans chacune des pièces. Pour ne pas commettre d’impair, voici les règles devant guider votre calcul.

Le calcul de superficie selon la Loi Carrez

Ce texte de loi fait référence en la matière depuis son entrée en vigueur en juin 1997, et fixe la norme de calcul de la superficie immobilière selon une règle très simple : tout espace dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, est considéré comme une surface habitable.

Il convient en revanche de déduire du calcul les murs, les cloisons, les gaines, les embrasures, les marches et les cages d’escalier. Par ailleurs, certaines pièces ne peuvent entrer en ligne de compte en raison de leur nature, nous y reviendrons.
Dans les pièces mansardées, il faudra définir quelle surface dispose d’un plafond d’une hauteur supérieure à la norme d’1,80 mètre. Le reste de la pièce ne pourra être comptabilisé, ce qui revêt une importance particulière pour les chambres, qui ne peuvent être considérées comme telles qu’à partir de 9 mètres carrés.

A quoi sert le résultat ?

En cas de revente d’un logement, la loi précitée engendre la nécessité d’un calcul précis et mentionné sur les documents de vente, certifiant la surface habitable. Ceci est surtout une obligation pour la vente d’un bien en copropriété, dans le neuf ou l’ancien, pour lequel on cherchera à distinguer les parties communes de la surface privative.

Dans le cadre d’une mise en location également, le bail doit permettre de vérifier que le logement est considéré comme décent, c’est-à-dire d’une surface supérieure à 9 mètres carrés. Un locataire constatant une superficie inférieure à celle annoncée peut également réclamer une baisse de son loyer.

En cas d’achat dans le neuf et en VEFA, la surface habitable mentionnée au contrat engage le promoteur. De la même façon, un recours est possible si elle n’apparaît finalement pas à la livraison du bien.

Enfin, la surface habitable permet au fisc de calculer la valeur locative cadastrale, qui aidera à déterminer les montants de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Une souplesse pour les maisons

Concernant la vente d’une maison, la surface peut être simplement estimée, sauf si le bien immobilier se trouve en copropriété horizontale, à bien distinguer du lotissement : en copropriété, le terrain appartient à la communauté alors qu’en lotissement, il est acquis avec le bien.
En maison, le calcul de superficie sert avant tout à aider l’acquéreur à se projeter lors de la passation de l’annonce et des visites. Mais la précision reste de mise, même si aucun justificatif n’est à prévoir. Une différence notable, constatée ultérieurement par les acheteurs n’ayant pas pris la précaution de se munir de leur mètre durant les visites, ne sera pas sans effet !

Afin de protéger les acquéreurs, une sanction attend le vendeur mauvais en mathématiques : si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle inscrite dans la promesse de vente, une diminution de prix peut intervenir. Celle-ci sera alors proportionnelle au manque de mètres carrés relevé. L’acquéreur dispose d’un an pour engager son recours, qui donnera également lieu au recalcul des frais de notaire en fonction du nouveau prix réel de vente.
Précisons qu’une erreur à l’avantage de l’acquéreur, ne permet en revanche pas au vendeur de demander une augmentation du prix.

Attention aux pièces exclues de la superficie habitable

Une erreur peut notamment provenir des pièces prises en compte lors du calcul, certaines étant en effet exclues de la surface habitable. Si selon la loi Carrez, la totalité des pièces de vie, les combles aménagés ou encore les mezzanines construites en dur sont à comptabiliser, il vous faudra cependant exclure :

• les caves et sous-sols non aménagés,
• les mezzanines démontables,
• les terrasses et balcons,
• les locaux communs,
• les combles dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres,
• les garages.

Contrairement au calcul effectué selon les critères de la Loi Boutin relative à la location immobilière, les remises, vérandas et loggias peuvent être comptabilisés en surface telle que définie par la Loi Carrez sous plusieurs conditions : ils doivent être totalement privatifs et leur hauteur sous plafond doit excéder 1,80 mètre.

Précisons que les espaces de rangement, tels que les placards, seront comptabilisés en termes de surface, à partir du moment où leur plafond se situe à plus d’1,80 mètre de hauteur, et que leur plancher est au même niveau que celui du reste de la pièce.

Faire appel à un professionnel ?

Si vous habitez en copropriété et envisagez de vendre, nous vous conseillons de vous adjoindre les services d’un diagnostiqueur professionnel. Outre les autres certificats obligatoires, il pourra lors de son intervention effectuer le mesurage et vous remettre un certificat « Loi Carrez » à remettre au notaire.

Rien ne vous empêche de procéder vous-même au calcul, cependant vous prendrez alors la responsabilité du résultat. Le certificat Loi Carrez transfère le risque d’erreur sur le professionnel l’ayant émis et vous protège dès lors du risque de sanction.

Sachez enfin que sa validité est permanente, tant qu’aucun aménagement ne vient modifier l’agencement des pièces ou amputer la superficie privative.

Vous l’aurez compris, qu’une certification de la surface habitable soit obligatoire ou non, mieux vaut opter pour la précision. Les règles de calcul, complexes, encouragent à faire appel à un professionnel dont l’intervention, selon l’emplacement, la nature et la superficie du logement, pourra vous être facturée entre 60 et 150 €. Si vous décidez de procéder par vous-même, vous pouvez vous procurer à un prix raisonnable dans le commerce, un télémètre laser. Il effectuera pour vous les calculs de surface à partir des mesures prises, réduisant ainsi le risque d’erreur.