Comment bien négocier le contrat avec son constructeur de maison individuelle

Faire bâtir sa maison est une démarche qui n’est en général entreprise qu’une fois dans sa vie. Là où l’acquisition d’un bien existant est rapide et offre la sécurité de pouvoir repérer lors des visites les éventuels défauts, il en va tout autrement lorsque l’on achète un bien immobilier qui n’existe pas encore. Le process est long et requiert une attention particulière, notamment quant aux clauses du contrat signé avec son constructeur de maison individuelle : elles doivent vous mettre à l’abri de la déception, voire du danger physique ou financier que représenterait une malfaçon ou une usure prématurée d’éléments de la construction. Voici quelques conseils pour négocier un contrat qui vous permettra de contempler sereinement l’élévation de votre futur lieu de vie.

Avant tout, signez le bon type de contrat

Il convient en premier lieu, de définir quel contrat sera signé avec votre ou vos prestataires. Il sera pertinent de signer un CCMI pour Contrat de Construction de Maison Individuelle, si vous confiez l’intégralité de la construction à une seule entreprise. Ce contrat pourra être entendu avec ou sans fourniture de plan, selon qu’un architecte soit associé ou non à vos projets.

Si d’autres entreprises interviennent sur votre chantier, il vous faudra signer un contrat d’entreprise pour chacune, précisant le champ d’intervention et toutes les conditions associées. Le CCMI est alors toujours possible, dans la mesure où une seule entreprise principale réalise le gros-œuvre et la mise hors d’eau et d’air.

Le CCMI a l’avantage d’être très règlementé, et assure notamment de bénéficier d’un délai de rétractation, d’un plan de financement sécurisé par sa banque, d’un prix et d’un délai de livraison contractuels. Il garantit par ailleurs l’achèvement des travaux en cas de faillite du prestataire initial.

Les deux autres possibilités sont de signer :

• Un ensemble de contrats d’entreprise, lot par lot avec chaque prestataire intervenant. Le risque étant la mauvaise coordination des travaux ou l’absence de cohérence dans les étapes successives. La vigilance s’impose également quant au respect des engagements pris, car le contrat d’entreprise est moins réglementé et contraignant pour le prestataire.
• Un contrat de maîtrise d’œuvre, afin de confier le soin à un maître d’œuvre, architecte ou autre, de coordonner les travaux et d’en suivre le bon déroulement. Ce choix engendre évidemment un coût complémentaire, en honoraires de suivi

La construction prend du temps et… votre règlement aussi !

Ne commettez surtout pas l’erreur de verser trop rapidement les sommes dues au constructeur pour la réalisation des différentes étapes de la construction de votre maison. Le process est strictement règlementé et doit vous amener à régler :

• 5% de la somme globale à la signature du contrat,
• 10% à l’ouverture du chantier,
• 10% après réalisation des fondations,
• 15% à l’achèvement des murs,
• 20% à la mise hors d’eau (murs et toit montés),
• 15% à l’achèvement des cloisons et la mise hors d’air (donc après pose des portes et fenêtres),
• 20% une fois les travaux de second-œuvre réalisés,
• 5% à la réception des travaux et si aucune malfaçon n’est détectée. Dans le cas contraire, le solde ne sera à verser qu’après réparation.

L’indispensable garantie de prix

Le contrat signé doit mentionner l’intégralité des travaux compris dans le prix annoncé. N’hésitez pas à vérifier point par point, que tous les travaux nécessaires au parfait achèvement de votre maison y figurent bien ! Pour proposer des offres tarifaires alléchantes, certains constructeurs peu scrupuleux peuvent en effet omettre de préciser que certains travaux comme la peinture, la pose du carrelage ou le nettoyage du chantier restent à la charge du maître d’ouvrage.

La liste des prestations doit donc figurer au contrat de manière exhaustive, et le prix global indiqué doit s’accompagner de la mention « ferme et définitif ». Le seul élément qui pourra alors influer dessus, sera une hausse de l’indice du coût de la construction régulièrement calculé par l’Insee pour établir le coût moyen pratiqué dans la construction neuve, indice qui sert également de base à la révision des loyers.

Exigez la souscription d’une garantie de livraison !

Ne prenez pas le risque de mettre votre future maison dans le même panier que les 10 000 autres construites chaque année sans cette garantie de livraison indispensable. Si elle engendre un coût complémentaire dont les entreprises se passent volontiers pour augmenter leur compétitivité, elle vous met cependant à l’abri de déboires propres à ruiner votre projet initial.

Au-delà des retards de plusieurs semaines, finalement courants dans le bâtiment et qui peuvent s’expliquer, le risque est aussi – et surtout – le dépôt de bilan de votre constructeur qui peut soudainement vous être annoncé. Dès lors, vous vous retrouverez avec une maison en cours d’achèvement sur les bras, sans qu’aucune banque ni assurance ne vienne financer la suite de la construction.

Avec une garantie de livraison, les retards vous ouvriront le droit à des indemnités, et un abandon de l’entreprise vous assure qu’une autre prendra le relai, sans frais supplémentaire.

Nous vous déconseillons donc de signer un contrat qui ne comprendrait pas cette garantie de livraison, qui ne doit par ailleurs pas excéder 4% du prix de vente. Si c’est le cas, votre constructeur a sans doute déjà eu des soucis avec son assurance, la méfiance est donc de mise.

Procédez à un examen attentif à la réception de la maison

Vous n’aurez que 8 jours pour signaler au constructeur les malfaçons que vous aurez détectées au sein de la maison. Ce délai reste assez court, et nous vous conseillons de ne pas attendre pour consacrer quelques heures à un examen détaillé.

De multiples éléments sont à contrôler :

• les plus visibles, comme la bonne pose du carrelage, les enduits et peintures, le bon agencement des cloisons ;
• certains plus techniques, comme les portes et fenêtres, les radiateurs ou la chaudière ;
• d’autres enfin, plus difficiles à contrôler : la toiture, la cheminée, la plomberie et les circuits électriques.

Il s’agira de déceler tout défaut de pose (un carrelage qui dépasse, une fenêtre laissant passer un filet d’air, etc.), de fonctionnement pour les appareils, de relever un manquement (peinture non réalisée, prise de courant mal positionnée, etc.), et de noter tout élément semblant différer de la convention conclue. Ce seul délai de 8 jours vous sera alloué pour les signaler au constructeur et exiger une réparation.

Pour assurer une prise de recul et des compétences suffisantes, n’hésitez pas à engager un technicien du bâtiment ou un architecte, afin qu’il examine la maison sous toutes ses coutures pour vous. Un défaut non détecté pourrait vous coûter bien plus cher à l’avenir, que les honoraires d’une simple visite.

Faire bâtir sa maison individuelle par un constructeur spécialisé sera une opération sereine, dans la mesure où vous aurez pris l’ensemble de ces précautions. Fiez-vous également à votre instinct : un commercial vous faisant une offre qui semble trop belle pour être vraie… ne l’est peut-être pas ! Avant de contacter une entreprise, utilisez les moyens à votre disposition pour vous assurer de sa bonne réputation : les avis déposés sur Internet et le bouche-à-oreille. Vous pourrez enfin vérifier sur le web, que la société n’a pas connu de difficulté au cours des dernières années, comme un placement en redressement judiciaire. Faites construire prudemment, mais sûrement !