Vente immobilière : quels diagnostics réaliser ?

Si le projet de vendre un bien immobilier est à l’ordre du jour, vous n’ignorez sans doute pas que certaines démarches sont à mener, parmi lesquelles la préparation d’un dossier complet pour le notaire, le recensement des points forts de votre bien pour en faire la publicité, et son analyse obligatoire à travers un certain nombre de diagnostics. Sur ce dernier point, les obligations varient selon l’âge du bien, la région dans laquelle il se trouve, et les matières qui le constituent. Précisons également qu’en copropriété, des diagnostics relatifs aux parties communes peuvent s’avérer nécessaires, comme la recherche d’amiante et même si les parties privatives n’en contiennent pas.

Un conseil : faites réaliser ces diagnostics au plus vite, sous peine de devoir retarder votre vente ou pire, de la voir contrariée. Un dossier de diagnostics techniques doit ainsi être réalisé et annexé dès l’étape du compromis, puis à l’acte authentique, qui vous met à l’abri d’un quelconque recours quant aux points étudiés. Zoom sur l’ensemble des diagnostics possiblement obligatoires, et leurs délais de validité.

Le diagnostic de superficie selon la Loi Carrez

Il est à faire réaliser obligatoirement par un diagnostiqueur professionnel en cas de vente d’un logement en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Attention : un lotissement n’est pas une copropriété car le terrain est acquis avec la maison, ce qui n’est pas le cas en copropriété.

Pour la revente d’un logement individuel le diagnostic Loi Carrez n’est pas exigé, mais l’acquéreur pourra réclamer une diminution du prix de vente s’il constate que la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée.

Pour le calcul de la superficie selon la Loi Carrez, il convient de prendre en compte toute surface avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. On déduira les murs et cloisons ainsi que certaines pièces comme les remises et garages, mais l’intérieur des placards répondant au critère de hauteur sera comptabilisé. Le diagnostic reste valable tant qu’aucun aménagement ne vient modifier la superficie ou la disposition des pièces du bien immobilier.

Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment

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Le classement sur l’échelle de A à G du DPE est, depuis 2011, à indiquer obligatoirement dans toute annonce de vente d’un bien immobilier. Cette démarche vise à quantifier le besoin énergétique pour estimer le coût énergétique d’occupation du bien.

Par une analyse technique des matériaux constitutifs, de l’isolation et du système de chauffe (chauffage et production d’eau chaude), le diagnostiqueur détermine le nombre de kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an que consomme le logement. A noter que les logements les moins bien classés (E, F et G) seront bientôt interdits à la location, et que les copropriétés devront mettre en place un plan pluriannuel de travaux pour améliorer leur notation.

Le diagnostic amiante

Obligatoire pour tout bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997, le diagnostic amiante atteste de la présence – ou de l’absence – d’amiante dans les matériaux constitutifs de la construction.

Il doit être réalisé en logement individuel comme en habitat collectif, au sein duquel la recherche devra être menée dans les parties privatives et dans les parties communes. La validité du diagnostic est permanente s’il a été réalisé après le 1^er janvier 2013.

Le diagnostic plomb

Il n’est à réaliser que si le logement a été construit avant 1949. Le constat de risque d’exposition au plomb – ou plus simplement diagnostic plomb – a une validité permanente si le seuil légal n’est pas franchi. Le cas échéant, il ne sera valable qu’un an.

On retrouve surtout le plomb dans les anciennes peintures, et dans les canalisations d’eau. En se réduisant progressivement en poussière, il peut être ingéré par l’homme et causer, notamment chez l’enfant, des troubles comme le saturnisme. Si le diagnostic détecte du plomb, nous vous conseillons donc de l’éliminer !

Le diagnostic termites

Ce document n’a qu’une validité de 6 mois et pour cause : les termites peuvent envahir un logement à n’importe quel moment et causer de gros dommages sur toute structure en bois. Pas de panique toutefois, il convient en premier lieu de vérifier si votre bien se situe dans une zone à risque.

Sur décision préfectorale, certaines régions exigent la réalisation du diagnostic. En France, un large quart sud-ouest est concerné, ainsi que quelques départements plus au Nord (en Bretagne, en Île-de-France, en Seine-Maritime ou dans le Pas-de-Calais par exemple). Certains DOM-TOM sont également concernés, comme la Guyane ou la Réunion.

Le certificat d’état des risques pollution (ERP)

Également valable 6 mois, ce diagnostic auparavant appelé Diagnostic d’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS), vise à prévenir un acquéreur de tout risque de survenue d’évènements nuisibles au logement et dont les causes ne peuvent être maîtrisées. L’analyse variera donc selon l’endroit de la construction et apportera une information sur :

• Les risques naturels : inondation, sécheresse, risque sismique, feux de forêt, avalanches, etc.
• Les risques technologiques : pétroliers, chimiques et biologiques.

Les précédents arrêtés de catastrophes naturelles sont mentionnés, afin de fournir une indication sur le niveau de risque encouru.

Le diagnostic gaz

Tout logement équipé d’une installation de plus de 15 ans fonctionnant au gaz naturel, doit faire l’objet avant sa revente, d’une vérification de sécurité à travers ce diagnostic valable 3 ans. Outre les risques d’explosion, il est essentiel de veiller à l’absence d’échappement de gaz comme le monoxyde de carbone, pouvant être à l’origine d’intoxications mortelles. 

Le diagnostic électrique

De la même manière, une installation électrique de plus de 15 ans doit être surveillée afin de prévenir tout risque de contact direct avec le courant, ou d’incendie. Les normes électriques évoluent sans cesse, et il n’est pas demandé au propriétaire vendeur de réaliser d’éventuels travaux de remise en état. Le diagnostic vise plutôt à fournir une information complète sur l’état de l’installation à l’acquéreur, qui décidera librement des rénovations à mener pour sa propre sécurité.

Le diagnostic pour assainissement non collectif

Depuis 2011, tout logement non raccordé au tout à l’égout, doit faire l’objet avant sa revente d’une vérification de l’installation et de la fosse septique.

L’information sur les mérules

La mérule est un champignon qui se nourrit du bois, et qu’il est par conséquent contrariant de retrouver dans une charpente de maison. Ses dégâts potentiels sont tels qu’elle est surnommée la « lèpre de l’habitation ». Elle se développe plutôt en milieu humide, et il est fréquent d’en retrouver après un dégât des eaux si le logement est inhabité ou mal entretenu.

L’obligation légale est une information et non un diagnostic : un propriétaire ou locataire repérant des traces de mérules, est tenu d’en faire la déclaration en mairie. Dans les secteurs définit comme à risque par la préfecture, une information doit également être faite à l’acquéreur quant au risque encouru.

Si la réalisation d’un tel nombre de diagnostics peut s’avérer une démarche coûteuse, chronophage et contraignante, il faut convenir qu’en tant qu’acheteur il est rassurant d’obtenir un rapport complet sur l’état du bien immobilier acquis. Si vous êtes vendeur, assurez-vous par ailleurs que les diagnostics déjà réalisés au moment de votre achat ne sont plus valables, sous peine d’en faire réaliser de nouveaux pour rien !