Investir à plusieurs : tout savoir sur la société civile immobilière (SCI)

Face aux prix toujours croissants de l’immobilier, il n’est pas toujours simple de disposer seul des fonds ou des revenus nécessaires à un investissement immobilier. De même, constituer un capital dans la pierre en famille par exemple, demande un encadrement sécurisé en cas de mésentente ou de désistement de l’un des membres.  

La société civile immobilière a été créée avec l’idée de permettre à un groupe (a minima deux personnes) d’investir ensemble, simplement et en conservant une flexibilité permettant de se retirer à tout moment. Une solution idéale pour capitaliser pour la retraite tout en partageant les risques liés à l’investissement.  

Une société dédiée à l’investissement immobilier 

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique équivalente à une société, constituée d’associés et qui poursuit un objectif immobilier et non commercial. Le patrimoine acquis par la société est divisé en parts, détenues par chaque associé proportionnellement à son apport. Le nombre d’associés n’est pas limité, et ils partagent ensemble les bénéfices ou les pertes réalisés par le groupement, là encore en fonction de la quote-part détenue. 

La gestion courante du ou des biens acquis est assurée par un gérant désigné par l’ensemble des associés, sans avoir besoin de les consulter. Les bénéfices générés sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu, chaque associé devant au préalable déclarer sa part dans ses revenus fonciers.  

La SCI diffère de l’indivision 

L’acquisition de biens immobiliers en indivision est courante : chaque propriétaire indivisaire apporte un montant financier qui lui confère une quote-part du bien, à l’instar du fonctionnement de la SCI. L’indivision s’applique d’ailleurs automatiquement dans certains cas comme une succession par exemple. 

La différence fondamentale avec la SCI concerne le droit sur le bien : les droits des indivisaires s’étendent sur l’ensemble du bien, tandis que l’associé de la SCI n’a de droit que sur ses propres parts. Un indivisaire peut ainsi bloquer totalement la vente du bien, contrairement à l’associé de la SCI qui ne peut que conserver ses parts : il ne pourra s’opposer à la cession du bien à partir du moment où les associés détenant la majorité des parts souhaitent vendre.  

Idem pour les décisions courantes, qui nécessitent en indivision l’accord de chaque indivisaire mais qui, en SCI, peuvent être prises par le seul gérant si les statuts lui en confèrent le pouvoir dans le domaine concerné. 

Des avantages certains pour l’investisseur 

La possibilité de céder ses parts 

Outre la facilité de gestion grâce à la nomination d’un gérant dont les pouvoirs sont définis – et limités – par les statuts, la SCI permet à tout associé de revendre ses parts quand il le souhaite, avec l’accord des autres associés ou du seul gérant selon les règles fixées par les statuts : il s’agit de la procédure d’agrément.  

La cession peut être effectuée auprès d’un autre associé ou d’une tierce personne. A défaut d’accord, les autres associés sont contraints de racheter les parts : l’associé ne peut être retenu contre son gré. Il peut également exercer son droit de retrait et récupérer ainsi son capital de départ, les parts libérées étant alors réparties entre les associés restant.  

A noter qu’en cas de décès d’un associé, ses parts seront transmises à ses héritiers, librement ou avec une procédure d’agrément si prévue par les statuts.  

Une exonération progressive de taxation sur la plus-value 

En matière d’avantage fiscal, la SCI permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur la plus-value, progressivement en fonction du nombre d’années de présence dans la SCI. L’avantage démarre au bout de 6 ans, avec une réduction de 6% de la taxe applicable. Au bout de 22 ans, l’exonération est totale ! Après 30 ans, une exonération des prélèvements sociaux sur la plus-value s’applique également.  

Attention, il s’agit bien du nombre d’années de présence dans la SCI qui engendre cet avantage, et non le nombre d’années de détention d’un bien. Ainsi, un associé depuis plus de 22 ans qui décide de revendre ses parts, sera exonéré de taxe sur la plus-value même si la SCI vient tout juste d’acquérir un ou plusieurs biens ! 

Transmettre facilement son patrimoine à ses enfants  

Enfin, la SCI permet de procéder à des donations successives de parts à ses héritiers, ce qui ouvrira un droit à des abattements successifs et une réduction des droits de donation. L’abattement sur les droits de succession n’est possible que tous les 15 ans. 

Attention aux limites de la SCI !  

Une création quelque peu fastidieuse 

La SCI est avant tout une société : elle est soumise aux mêmes règles que toute autre société, à commencer par la nécessité de rédiger des statuts, tâche pouvant s’avérer compliquée pour les néophytes. Leur importance est cependant cruciale : ils détermineront les règles de vie à l’intérieur de la société, comme les modalités de prise de décision à la majorité ou à l’unanimité par exemple, ainsi que celles règlementant la sortie de la SCI. 

Un coût important au départ 

La rédaction des statuts est à confier à un professionnel, apte à inclure toutes les protections désirées par les associés et à apporter un conseil prévenant les possibles problèmes futurs. Son intervention aura un coût variable, qui pourra rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros. Également, les frais de dépôt d’une annonce légale seront compris entre 170 et 300 €. 

Un fonctionnement contraignant 

A l’instar des autres sociétés (hors micro-entreprises), la SCI impose la tenue une fois l’an, d’une assemblée générale des associés, avec l’obligation de rédiger un procès-verbal. Côté gestion, le statut fiscal de la SCI déterminera le niveau de comptabilité qu’il convient d’assurer.  

Une responsabilité indéfinie 

Les associés d’une SCI sont responsables sur leurs deniers propres des pertes éventuelles, sans qu’aucune clause ne puisse limiter le risque encouru. Dès lors, il est impératif de limiter le pouvoir décisionnaire de l’associé désigné comme gérant, sous peine de payer injustement ses erreurs de gestion.  

Comment créer votre SCI ?  

Enfin, si les limites précitées ne vous ont pas refroidi, vous êtes prêt à entamer les démarches concrètes de création de votre SCI. Il vous faudra donc en premier lieu constituer votre équipe de choc d’investisseurs, à deux personnes ou davantage, liées par un lien familial ou parfaitement étrangères. Un mineur peut devenir un associé : librement s’il est émancipé, avec une autorisation de ses représentants légaux dans le cas contraire. Un mineur est responsable au même titre qu’un adulte, des pertes éventuelles. 

Les étapes à suivre ensuite consisteront donc à :  

• rédiger les statuts de la société, par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis les signer et les enregistrer au centre des impôts ; 

• déposer le capital social ; 
• publier une annonce légale ; 
• constituer un dossier d’immatriculation ; 
• déposer le dossier d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le siège social de la SCI grâce à un formulaire Cerfa ; 
• obtenir le K-bis. 

Veillez bien à adapter les statuts à votre situation propre : le sur-mesure est de rigueur même si de grandes règles générales s’appliquent le plus souvent. Le gérant nommé doit par ailleurs être capable d’une gestion saine et précise de la société, et notamment de veiller à la préparation de la comptabilité. Celle-ci sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l’imposition de chacun : gare aux erreurs ! 

La SCI est souvent utilisée par les membres d’une même famille, afin de faciliter la gestion d’un bien ou pour préparer une succession. Elle prend par ailleurs de l’ampleur auprès de groupes d’investisseurs, pour sa puissance qui permet de multiplier les investissements et d’agrandir leur patrimoine plus rapidement, tout en limitant le risque encouru. La clé de la réussite de cette société est sans doute la rédaction intelligente des statuts : s’ils sont pertinents, il est possible d’investir en toute quiétude pour devenir propriétaire de son propre empire immobilier. Pourquoi pas le vôtre ?