Propriétaire bailleur : comment garantir le bon paiement de son loyer ?

Si l’investissement dans la pierre reste le plus fiable dans le temps, il n’est toutefois pas sans risques lorsqu’il est accompagné d’une mise en location. La vacance en est un, surtout pénalisante lorsque le montant du loyer est nécessaire pour rembourser le crédit d’acquisition du bien immobilier. Au même titre, un locataire mauvais payeur peut mettre le propriétaire dans l’embarras financier durablement.

Pour palier ce risque, plusieurs solutions sont envisageables afin d’assurer le bon recouvrement du loyer, indépendamment du bon vouloir (ou pouvoir) du locataire. Certaines sont novatrices et de nature à rassurer un propriétaire qui hésiterait à se lancer dans l’investissement locatif. Faisons le point sur les moyens de garantir le paiement du loyer, quoi qu’il arrive.

Exiger un (ou plusieurs) garants

Commençons par la pratique la plus courante et ancienne, qui consiste à s’assurer en cas de besoin, le concours d’une tierce personne. Le garant (ou caution) est une personne physique ou morale qui s’engage à régler le loyer et les charges locatives (ainsi que les éventuels intérêts en cas de retard) au cas où le locataire qu’il couvre ne remplit pas ses obligations.

La caution peut être simple : le propriétaire fait appel au garant seulement si le locataire n’est pas en mesure de payer son dû, après l’avoir contacté en premier lieu. Dans un deuxième cas de figure, la caution est dite « solidaire » si le propriétaire peut directement impacter le garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire.

En pratique, il vous faudra veiller à la solvabilité du garant : il pourrait très bien s’avérer insolvable au même titre que le locataire et vous auriez alors les plus grandes difficultés pour récupérer votre argent. La loi prévoit une liste précise des documents que vous pouvez exiger du garant afin de juger de son niveau de revenu et de son sérieux. Elle n’interdit pas, par ailleurs, de demander le concours de plusieurs garants afin de réduire les risques ; la plupart des propriétaires ne vont cependant pas au-delà de deux.

Enfin, la caution doit prendre la forme d’un document écrit, qu’il s’agisse d’un acte sous signature privée et donc rédigé et signé par des particuliers, ou d’un acte authentique établi par un officier public compétent (notaire, huissier ou officier d’état civil). L’acte de cautionnement doit ensuite être intégré au bail, à défaut un exemplaire devra être remis au garant.

Contracter une assurance contre les loyers impayés

Il s’agit d’une démarche tout à fait courante également et qui fonctionne comme toute autre assurance : moyennant le paiement d’une cotisation mensuelle, l’assurance prendra en charge le règlement du loyer en cas de défaillance du locataire couvert.

Plusieurs conditions sont ici nécessaires :

• Le logement doit être la résidence principale du locataire, et loué à l’année.
• Le locataire doit être solvable et justifier de ses revenus : la plupart des assureurs exigent un revenu au moins égal à 2,85 fois le loyer.
• Le propriétaire est en charge de la vérification des conditions : il doit récupérer les trois derniers bulletins de salaire du locataire envisagé, ainsi que sa carte d’identité et son contrat de travail.

Dans les faits, les assurances mettent jusqu’à trois mois pour indemniser un propriétaire en mal de loyer. Tous les impayés seront néanmoins couverts, à terme. Cette solution est plus sécurisante que le cautionnement par un garant, mais engendre un coût impactant la rentabilité de l’investissement.

La garantie Visale d’Action Logement

Un dispositif gratuit permet à un locataire rencontrant des difficultés de trouver un garant. La garantie Visale, développée par Action Logement, permet à un locataire entrant dans le parc locatif privé d’être couvert jusqu’à son 31^ème anniversaire, quelle que soit sa situation professionnelle (étudiant, alternant, chômeur ou salarié). Pour les locataires plus âgés, ils devront justifier d’un revenu au moins égal à 1 500 € et d’une situation professionnelle stable.

Après validation du dossier par Action Logement, le locataire reçoit un visa certifié qu’il peut transmettre au propriétaire bailleur. Ce dispositif présente des garanties similaires à une assurance de loyer impayé, dans la limite de 36 impayés, et couvre également les dégradations impactant le logement. La couverture est gratuite : n’hésitez pas à conseiller à vos locataires potentiels qui seraient éligibles, de se rapprocher d’Action Logement. Tout le processus s’effectue en ligne pour un traitement rapide.

Faire appel à une caution numérique

Les profils atypiques, non éligibles à la garantie Visale et ne pouvant ou ne désirant pas faire appel à un garant, peuvent se tourner vers un nouveau type de cautionnement développé par des start-up comme Unkle, Cautionneo ou encore Garantme. Moyennant un pourcentage du montant du loyer à régler mensuellement et à la charge du locataire (entre 3 et 4% généralement), le paiement des loyers est garanti.

Cette solution s’adresse en priorité aux chefs d’entreprises, indépendants, travailleurs libéraux et autres profils atypiques qui ne manquent pas nécessairement de ressources mais n’entrent pas dans les cases classiques de la garantie de loyer. Cette population représente aujourd’hui une part importante de la population active et ne peut être négligée par un propriétaire bailleur prévoyant : une période de vacance locative est tout aussi pénalisante qu’un impayé !

Les sociétés proposant ce type de garantie adoptent un angle différent des assureurs classiques, en privilégiant la régularité observable des ressources du locataire plutôt que la stabilité – aujourd’hui illusoire – d’une situation professionnelle qui peut rapidement changer. Le pourcentage de cotisation est décidé en fonction du risque estimé, ce qui permet à toute personne disposant empiriquement des moyens de louer un logement, de bénéficier d’un garant solide sans avoir à solliciter ses proches.

En tant que propriétaire bailleur, vous ne supporterez pas le coût de ce service et n’aurez aucune démarche à réaliser : le locataire pourra même se présenter de prime abord à vous avec sa société garante. Le cas échéant, n’hésitez pas à conseiller à un locataire qui vous plait d’y faire appel : il pourra revenir vers vous en quelques jours avec une caution solide.

Opter pour une LMNP en résidence de services

Enfin, un investissement locatif peut dans certains cas être exempt de risques. Le principe est simple : plutôt que d’acquérir un logement pour vous mettre ensuite à la recherche d’un locataire, vous pouvez tout aussi bien acheter un bien au sein d’une résidence de services. Il s’agit de résidences spécifiques, qui proposent aux investisseurs d’assurer à leur place l’ensemble des obligations incombant à un propriétaire bailleur : la recherche d’un locataire, la gestion des dossiers de location, la gestion de la relation humaine et même la prise en charge des dégradations éventuelles du logement.

Dans ce cadre, le paiement de vos loyers incombe également à la société qui exploite la résidence : ils vous seront versés même en cas de vacance du logement ! Pour cela, il vous faudra devenir loueur en meublé non professionnel et viser l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence dédiée au tourisme, aux affaires, aux séniors ou aux étudiants. Il vous restera ensuite à négocier les conditions puis à signer un contrat avec l’exploitant de la résidence. La rentabilité de ce type d’investissement, bien réalisé, peut dépasser les 7%.

Attention toutefois au choix de la résidence : un quartier en plein essor vous assurera que le taux de remplissage évite une potentielle faillite de l’exploitant, seule faille de ce type d’investissement, qui pourrait vous laisser dans l’embarras.

Les propriétaires bailleurs disposent aujourd’hui d’un large panel de solutions pour garantir le bon paiement de leur loyer. Chacun, selon sa sensibilité et son contexte, pourra opter pour l’une ou l’autre. Une chose est certaine : grâce à ces dispositifs, investir dans l’immobilier reste plus que jamais la meilleure solution pour conforter ses revenus ou préparer ses vieux jours en se constituant un patrimoine solide et durable dans le temps.