Marché immobilier: quel impact de la remontée des taux d’emprunt ?

La tendance se confirme depuis le début de l’année 2022 : les taux d’intérêts applicables aux emprunts connaissent une hausse significative. A l’heure où nous écrivons, un prêt attribué l’année passée à un taux de 1% sur 20 ans, aurait plutôt des chances d’être alloué à un taux de 1,5% actuellement. Rien d’alarmant, encore.

Si après plusieurs années de taux historiquement bas, la durée de ce relèvement et surtout son ampleur restent incertaines sur le long terme, nous pouvons d’ores et déjà analyser les conséquences sur le marché immobilier, pour les différents acteurs.

Des budgets d’acquisition revus à la baisse

Il s’agit évidemment de la première conséquence, modifiant quelque peu la donne entre l’offre et la demande de biens immobiliers : les acquéreurs disposeront, à situation égale, d’un budget d’achat amoindri. Pour un prêt de même durée, la hausse des taux d’intérêts entraîne en effet une augmentation de la mensualité prélevée chaque mois. Pour rester sous le seuil du taux d’endettement souhaitable, un ménage sera donc amené à réduire quelque peu ses ambitions.

Ce point est d’autant plus problématique dans un contexte de forte inflation immobilière qui s’est encore vérifié après la crise sanitaire : les acquéreurs devront revoir leurs moyens à la hausse, ou réduire leurs ambitions en termes de surface ou de localisation.

Même si pour l’heure, les prix semblent stagner voire reculer par endroit, il s’agit vraisemblablement d’un simple ajustement après une trop forte hausse. Notons toutefois que la variable prix pourrait pâtir, à l’échelle de quelques mois, de cette remontée des taux d’emprunt.

Des prix de vente qui doivent s’ajuster

Puisque les budgets d’achat doivent être revus à la baisse, un vendeur pourra se retrouver face à un silence de la part des acquéreurs naturels de son bien, qui ne disposeront plus des fonds nécessaires. Les acquéreurs ayant le budget adéquat pourront en revanche rechercher une superficie ou des prestations supérieures. Le marché est donc amené à s’adapter, à l’instar des acquéreurs constatant habituellement la hausse continue des prix immobiliers lorsqu’un projet émerge.

La nouvelle donne change toutefois le réflexe : les prix de mise en vente doivent cette fois diminuer, au risque pour le vendeur de patienter plus longtemps pour trouver le bon acquéreur, voire de ne pas le trouver après plusieurs mois de promotion de son bien. Face à des acquéreurs moins fortunés, il n’aura d’autre choix que d’ajuster son prix de vente s’il souhaite concrétiser rapidement une transaction.

Les professionnels de l’immobilier ont ici un rôle pédagogique à jouer pour accompagner leurs clients vers une réduction de prix, face aux croyances ancrées d’une augmentation perpétuelle.

Un contexte bancaire moins favorable

Quant à la possibilité d’effectivement réaliser les transactions, il faut également tenir compte du taux d’usure. Il était fixé jusqu’à présent à 2,40% pour un crédit sur 20 ans mais, fort heureusement, a été relevé au 1^er juillet à 2,57%. Une bonne chose car face à des taux d’intérêt en hausse et auxquels il faut ajouter les divers frais imputables aux crédits immobiliers, le taux d’usure peut être atteint bien plus facilement qu’avant et constituer un frein certain à l’octroi de prêts.

Même ainsi, les conditions sont amenées à se durcir et les dossiers devront demeurer irréprochables dans le fond comme dans la forme. En conséquence, les acquéreurs auront à nouveau tout intérêt à revoir leur budget à la baisse, pour présenter une situation plus que confortable à leur courtier.

Un marché toujours dynamique, mais qui concrétise moins

Si pour l’heure, les acteurs de l’immobilier soulignent une demande immobilière toujours soutenue, voire même une hausse des recherches effectuées sur les sites, il est à craindre que la concrétisation des transactions immobilières ne soit impactée négativement, ou du moins que les projets mettent davantage de temps à aboutir : la remontée des taux, la hausse des prix ou le maintien des biens à un niveau tarifaire élevé, et le contexte politique et géopolitique incertain, ont une influence qui poussent à l’attentisme.

Les années précédentes ont battu des records : plus d’un million de transactions réalisées en 2019, et plus d’1,2 millions en 2021. L’année 2022 pourrait alors marquer une régression, et la FNAIM table déjà sur une baisse de 15 à 20% du volume de transactions annuelles.

La hausse des taux d’intérêts n’est pas une bonne nouvelle pour l’ensemble des acquéreurs, en particulier ceux qui ne sont pas en mesure, par réaction, d’allonger la durée de leur crédit. Une partie des projets se verront donc exclus par la barrière des 35% de taux d’endettement, et devront être corrigés. De même pour les vendeurs, dont certains devront peut-être même revendre à perte si l’acquisition est récente.

Notons tout de même que pour les investisseurs immobiliers, le contexte est aussi une opportunité formidable d’accroître leur patrimoine. En effet, les loyers indexés sur la forte inflation permettront un gain supérieur chaque mois, après acquisition d’un logement moins onéreux et à un taux restant très raisonnable : la rentabilité d’un investissement immobilier bien réalisé devrait s’accroître.