La vente longue : pensez-y !

Lors d’une vente immobilière, la règle communément acceptée fixe un délai de trois mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente lui-même, accompagnée de la remise des clés du logement. Il s’agit en réalité d’un minimum raisonnable pour effectuer les différentes démarches du côté de l’acquéreur : monter son dossier et obtenir son crédit immobilier.

Un délai de trois mois est donc indispensable, mais ne constitue aucunement une obligation : vous pouvez envisager de l’allonger pour diverses raisons que nous allons vous exposer. Vous transformerez ainsi votre transaction en ce que l’on appelle une vente longue.

Les principes régissant la vente longue

Commençons par définir le process de la vente longue, utile pour se projeter dans une transaction ainsi modifiée. En réalité, rien ne change, hormis le délai fixé entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte notarié officialisant le transfert de propriété : une vente est considérée comme longue lorsque le délai convenu entre les parties équivaut ou excède les six mois. Dans l’autre sens, la loi ne prévoit aucun délai maximum. Sachez néanmoins qu’il deviendra obligatoire de signer un compromis de vente chez le notaire, si la vente longue dépasse 18 mois.

Il faut savoir que le délai en question est toujours défini au départ, afin de délimiter d’un commun accord les contours de la vente. Toutefois, en cas de difficulté pour obtenir le financement côté acquéreur ou pour quitter les lieux côté vendeur, un avenant peut être signé pour revoir le délai.

Les autres étapes sont similaires à une vente classique : signature d’un compromis (non obligatoire mais fortement recommandé) comportant d’éventuelles clauses suspensives et modalités d’acompte, remise de l’offre de prêt, puis signature de l’acte de vente.

La vente longue doit résulter d’un accord avec l’acquéreur, celui-ci pouvant la subir plutôt que la souhaiter. Pour faciliter l’obtention de son approbation, vous pouvez prévoir un geste financier sur le montant d’acquisition par exemple. Ou mettre en lumière les avantages qu’il en retirerait, que nous détaillerons plus loin.

Trouver un autre logement

En tant que vendeur d’un bien immobilier, votre première problématique sera de savoir où vous irez vivre une fois votre bien vendu. Vous pouvez évidemment acheter une autre maison avant de vendre celle que vous possédez, mais l’opération n’est pas accessible à tout le monde : vous devez disposer du budget et / ou de la capacité de crédit pour pouvoir vous passer de l’apport perçu grâce à la vente. Il existe la possibilité de souscrire un prêt relai mais, outre les frais occasionnés, cela présente un risque si vous avez de la difficulté à vendre et de plus, la banque ne tiendra compte que d’une partie du montant espéré de la vente, au cas où celui-ci soit revu à la baisse.

Il reste donc le plus souvent préférable de vendre son bien, avant de se projeter dans un autre et même de le rechercher. L’incertitude reste alors entière : allez-vous trouver une maison ou un appartement qui vous correspond pleinement, avant échéance du délai de trois mois ? Allez-vous être obligé de loger chez des proches, et de stocker vos possessions dans un coûteux garde-meubles ?
Même dans le cas où vous trouviez assez rapidement votre bonheur, en un mois par exemple, cette nouvelle transaction sera également soumise au délai fatidique des trois mois : vous ne pourrez prendre possession de votre nouveau logement qu’un mois après avoir rendu les clés du vôtre !

Le principal intérêt de la vente longue réside ici : en négociant avec votre acquéreur un délai plus long avant finalisation de l’acte notarié, de six mois par exemple, vous disposerez d’un laps de temps appréciable de trois mois pour trouver votre futur nid douillet, en sus des trois mois destinés au montage du financement. A condition que pour votre acquisition, le propriétaire ne désire pas procéder à une vente longue également, bien entendu.

Rassurer les banques

Etant entendu que vous choisissez de vendre avant d’acheter pour l’ensemble des raisons précitées, vous vous apercevrez rapidement que votre banquier ou votre courtier trouveront cette idée brillante : l’apport dont vous disposerez pour votre montage financier d’acquisition sera alors une certitude, non une supposition. Les banques auront tendance à proposer des taux d’intérêt inférieurs face à votre dossier plus solide.

Par ailleurs, un délai plus important pourra vous encourager à rechercher les conditions de prêt les plus avantageuses, plutôt que d’accepter une proposition moyennement intéressante mais qui se présente dans le timing imparti.

Préparer plus sereinement votre déménagement

Outre les questions financières et administratives, il est possible que votre logement soit empli d’objets que vous n’aurez pas envie d’emporter dans votre nouvelle vie. Un tri s’impose souvent au moment d’un déménagement, et prendre le temps de vendre ou donner le superflu vous évitera d’encombrer votre nouvelle demeure inutilement.

En cas de changement de région, un délai allongé peut également rendre la transition plus souple et sereine. Procéder en plusieurs voyages au lieu d’un seul et prendre vos marques après, bien entendu, avoir trouvé votre nouveau logement sera une stratégie appréciable.

Optimiser les chances de financement de la transaction

Une vente longue peut également soulager votre acquéreur, dont l’impatience pourra être tempérée par les avantages qu’il en retire. S’il peut s’agir d’un laps de temps plus important pour préparer ses cartons et faire ses plans concernant l’emménagement (et d’éventuels travaux), il peut également être question du financement du bien.

Lors de périodes mouvementées notamment, et ce fut le cas lors de la crise sanitaire ainsi qu’actuellement avec la remontée des taux, un dossier pour un crédit bancaire peut connaître des difficultés. Les démarches auprès des courtiers et des différentes banques peuvent nécessiter une attention accrue, d’autant que les réponses émanant des établissements concernés ont tendance à se faire attendre.

Prévoir une vente longue, avec un délai de six mois ou plus avant la finalisation de la transaction, permettra de boucler le financement bien plus sereinement. Ajoutons que votre acquéreur pourrait en outre disposer d’un bien à vendre, et la vente longue lui laissera davantage de temps pour constituer son apport. Il gagnera ainsi en facilité, sans passer à côté de votre logement pour lequel il aura eu le coup de cœur.

Finalement, la vente longue peut être vue comme une stratégie intermédiaire face au dilemme de l’achat-avant-vente ou de la vente-avant-achat. On pourrait dire qu’elle accapare les avantages des deux solutions et si elle réclame un peu plus de patience, le sacrifice est bien maigre en comparaison de la tranquillité d’esprit procurée. Pour l’acquéreur comme pour le vendeur, la vente longue est gage de sécurité et de réussite de la transaction : pensez-y !