Augmenter le loyer : quelles sont les règles ?

Le contexte inflationniste augmente le coût de la vie pour tout un chacun, y compris les propriétaires bailleurs soumis à des charges en augmentation. Le réflexe naturel est d’envisager une augmentation du loyer mais attention, il ne suffit pas d’aviser votre locataire d’un nouveau montant à régler chaque mois.

Des règles strictes encadrent les augmentations de loyer, qu’elles interviennent durant le bail ou même avant l’arrivée du prochain locataire. Revenons sur l’ensemble des possibilités offertes par la loi et tout ce qu’il vous faut savoir pour rester dans la légalité.

Quand procéder à une augmentation du loyer ?

Comme parfois le montant initial du loyer, sa révision n’est pas libre. Les droits des locataires sont en effet protégés par deux textes : la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014, qui fixent notamment les moments où il est possible de procéder à une augmentation de loyer.

Réviser le loyer en cours de bail

Il est possible de procéder à une hausse du loyer durant le bail une fois par an, à la condition expresse que celui-ci le prévoit explicitement par le biais d’une clause particulière. Une date de révision annuelle doit alors être indiquée et par la signature du bail, le locataire accepte de s’y soumettre.

L’augmentation n’est pas laissée à la libre appréciation des propriétaires : l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE tous les trimestres et calculé en fonction de l’évolution des prix à la consommation, fixe un plafond à respecter.

La procédure impose d’envoyer une lettre d’information au locataire dans l’année suivant la date de révision, indiquant le montant de l’augmentation et la date de prise d’effet. Sans cette démarche, le locataire est en droit d’ignorer la hausse du loyer. Précisons en outre que le propriétaire ne pourra se prévaloir d’avoir manqué l’augmentation possible une année, pour procéder à une augmentation plus importante par la suite.

Enfin, un cas particulier permet une augmentation exceptionnelle du loyer, lorsque des travaux d’amélioration du logement sont effectués aux frais du bailleur. Un avenant au bail doit alors préciser les choses.

Augmenter le loyer en début de bail

Deuxième possibilité : profiter du départ d’un locataire pour fixer un loyer plus élevé à l’attention du prochain. Dans ce cas, la fixation du loyer, hors zones à loyer réglementé, est libre : le propriétaire ne sera pas limité par l’ancien loyer ou par l’indice de référence. Libre à lui de fixer le loyer auquel il pense pouvoir trouver un locataire. Son appréciation du marché fera donc office de limite.

Agir au moment du renouvellement du bail

Enfin, effectuer la démarche au moment du renouvellement du bail pose quelques contraintes. Le propriétaire doit en effet prouver que le loyer est sous-évalué au regard du marché locatif, grâce à une liste de tarifs pratiqués dans des logements comparables et situés dans le voisinage.

Côté procédure, un courrier doit être adressé au locataire six mois avant le renouvellement du bail, enrichi de cette liste et indiquant le nouveau niveau de loyer qui sera appliqué. Le locataire a deux mois pour accepter ou s’opposer à l’augmentation et prévoir alors sa sortie du logement. En cas d’absence de réponse ou de refus de se soumettre à l’augmentation, le propriétaire peut saisir la Commission départementale de conciliation et, en cas d’échec, un tribunal.

Le cas particulier des zones dites « tendues »

L’appellation de « zone tendue » renvoie à des espaces urbains de plus de 50 000 habitants, où l’inadéquation entre l’offre et la demande peut entraîner (ou encourager) les propriétaires à gonfler leurs prétentions de loyers. Environ 1 500 villes sont concernées en France, dont Lille, Lyon, Marseille ou Bordeaux. Paris constitue un cas encore à part, sur lequel nous allons revenir en détail.

Au sein de l’ensemble des zones tendues

Depuis la loi Alur, un arrêté préfectoral fixe chaque année un plafond de loyer, sous la forme d’un loyer de référence majoré, au sein de ces zones. Toute augmentation de loyer, même légitime, ne pourra dès lors aboutir à un loyer supérieur au plafond, eu égard à l’indice de référence des loyers déjà évoqué.

Notons que pour une première mise en location, le loyer peut être librement fixé si la mise en location est inédite. Cette règle s’applique aussi lorsque le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois. Mais en cas de remise en location avec un nouveau locataire ou de renouvellement de bail avec la même personne, le plafonnement s’applique : à la fois celui de l’augmentation annuelle autorisée, et celui du loyer maximal autorisé.

Deux exceptions, déjà évoquées, s’appliquent à ce principe :

• La réalisation de travaux permet d’augmenter le loyer, dans la limite de 15% du coût réel des travaux (TTC) ;
• En cas de preuve que le loyer est sous-évalué, une augmentation supérieure à l’IRL est possible mais reste limitée à la moitié de la différence entre le loyer de référence et le loyer précédent.

Les règles particulières à Paris

Au sein de notre belle capitale, la révision du loyer peut être soumise à un loyer de référence majoré ou minoré :

• Le loyer de référence majoré représente le loyer maximum qui peut être demandé pour un bien soumis à l’encadrement des loyers. Il s’agit du loyer médian de référence majoré de 20 %.
• Le loyer de référence minoré correspond, pour sa part, au loyer de référence amputé de 30 %.

Pour une première mise en location, le loyer de base (hors charges ou complément) ne doit pas excéder le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail. S’il s’agit d’un renouvellement, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence minoré pratiqué au moment où le propriétaire bailleur informe son locataire. Ces règles sont valables pour tous les contrats de location signés ou renouvelés après le 30 juin 2019.

Un « bouclier loyer » en vigueur

Pour terminer, précisons que le gouvernement a instauré depuis le vote de la loi sur le pouvoir d’achat votée par le Parlement au cours de l’été 2022, un bouclier visant les loyers. Afin de protéger la population de la forte inflation, qui aurait conduit l’indice de référence des loyers à permettre une hausse considérable des loyers cette année, un plafonnement est mis en place jusqu’au 30 juin 2023.

Les hausses de loyers sont ainsi plafonnées à 3,5% en métropole, à 2% en Corse et à 2,5% en Outre-mer. Notons que sans cette mesure, l’IRL s’établirait actuellement à 137,96, soit une hausse autorisée des loyers de 4,78% sur un an.
L’IRL est modifié chaque semestre par l’Insee : au deuxième trimestre 2022, la hausse a été de 3,60% mais en octobre, la nouvelle hausse se voit limitée à 3,49%. Une mesure sans doute appréciée des ménages les plus modestes !

Augmenter le loyer est une revendication légitime des propriétaires bailleurs, eux aussi soumis à l’inflation et devant préserver la rentabilité de leur investissement. Par les mesures prises récemment, le gouvernement entend toutefois les faire participer à l’effort collectif, face aux difficultés économiques auxquelles nous sommes confrontés. Le logement constituant le premier poste de dépense des ménages, il constitue un levier important d’action pour le pouvoir d’achat. En cas de doute sur votre droit à procéder à une révision du loyer, rapprochez-vous d’un professionnel de l’immobilier de votre secteur, voire de votre mairie.