Comment sécuriser son revenu locatif ?

Un investissement locatif représente généralement davantage que le placement d’une épargne : l’investisseur souscrit un prêt dont le plan de remboursement est conditionné à la bonne réception régulière de son loyer, ou utilise ce loyer pour acquérir un autre bien immobilier, si le premier lui appartient déjà en totalité. La perception du revenu est donc, dans la grande majorité des cas, essentielle.

Des incertitudes demeurent pourtant, qui peuvent faire courir des risques au propriétaire du logement. En face, certaines méthodes permettent de sécuriser la perception de son revenu locatif ou à défaut, de faire peser le risque sur un tiers missionné en ce but. Zoom sur l’ensemble des moyens à votre disposition, pour que votre rêve de propriétaire bailleur ne se transforme jamais en cauchemar !

Quel risque réel encourt un propriétaire ?

Sécuriser un revenu locatif a un coût et pèse nécessairement sur la rentabilité globale de l’investissement : pour vous convaincre du bien-fondé d’y avoir recours, revenons tout d’abord sur les risques encourus.

Confier son bien immobilier à un locataire qui se trouve être le plus souvent un parfait inconnu, n’a rien de rassurant. Et pour cause, outre les dégradations potentielles, l’idée est ensuite de compter sur cette personne pour fournir le financement nécessaire au remboursement d’un prêt (en tout ou partie) ou du moins, d’assurer le versement d’une rente méritée. Même la location à des proches s’avère parfois compliquée, par ailleurs.

Le risque concret est évident : le locataire peut décider de ne pas payer le loyer, alors même qu’il en a parfois les moyens. La perte a un impact immédiat sur les finances du propriétaire qui peut se retrouver en difficulté car malgré tout dans l’obligation de rembourser un prêt et de payer des charges. Les moyens mis à disposition par la loi pour remédier à la situation demandent généralement une instruction de plusieurs mois, ponctuée de démarches contraignantes. Fort heureusement, des mesures préventives peuvent être prises.

Exiger qu’un garant se porte caution

Ce mécanisme constitue le premier réflexe de tout propriétaire bailleur, et consiste en la nomination d’un tiers suffisamment proche du locataire pour se porter caution. Son inscription sur le bail conduira le propriétaire à se tourner vers ce garant, afin d’éponger la dette du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Attention, il est bien question ici d’une personne et non d’un dépôt de garantie monétaire, également appelé caution.

Deux niveau de caution existent : simple et solidaire. Dans le premier cas, le propriétaire doit suivre une procédure pour tenter de récupérer son dû auprès du locataire, avant de se tourner vers la caution. L’avantage d’une caution solidaire est de pouvoir directement contacter le garant dès le premier impayé, sans autre formalité.

Le système de caution présente une limite : en cas d’insolvabilité de la personne se portant caution, le propriétaire bailleur revient à la case départ et doit entamer une procédure auprès des institutions.

La garantie Visale

La garantie Visale (comprenez Visa pour le logement et l’emploi) émane d’un dispositif gouvernemental conçu pour protéger les propriétaires bailleurs de possibles impayés. Action Logement a alors la charge de rembourser la somme perdue et remplit par conséquent le même rôle qu’une caution solidaire.

Des conditions sont toutefois posées pour accéder à ce service :

• Le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans pour un accès libre ;
• S’il a plus de 30 ans, il est nécessaire de justifier d’une situation de salarié du secteur privé assortie d’un salaire de 1 500 € nets maximum ;
• Également pour les plus de 30 ans, une mobilité professionnelle peut permettre d’accéder à Visale : un CDI en cours de période d’essai, un CDI de moins de 6 mois, une promesse d’embauche ou une mutation sont alors exigés ;
• La garantie Visale ne peut être mise en place que durant les trois premières années du bail.

Si ces critères s’avèrent trop restrictifs et que la caution même solidaire, ne constitue pas une sécurité absolue, deux autres solutions s’offrent encore à un investisseur locatif.
L’assurance contre les loyers impayés

Comme son nom l’indique, la souscription d’une telle assurance vise à prévoir l’indemnisation du propriétaire bailleur en cas d’impayé de loyer, et même de retard dans le paiement dudit loyer. Elle peut être souscrite auprès d’un assureur généraliste ou spécialisé, voire auprès de certains acteurs de l’immobilier. On la retrouve également sous le nom de Garantie loyers impayés (GLI).

Les contrats d’assurances proposent dans ce domaine des couvertures et tarifs très variables : il est essentiel de comparer les offres et de déterminer le réel besoin. D’autre part, le locataire devra impérativement présenter – et ce point est commun à toutes les assurances privées – une situation financière saine voire aisée. Un salaire fixe équivalent à trois fois le montant du loyer est notamment exigé, la plupart du temps.

Point d’attention : en cas de souscription d’une assurance contre les loyers impayés, il est interdit d’exiger en sus que le locataire fournisse un garant.

L’investissement en LMNP

Dernière solution pour percevoir un revenu locatif certain et pérenne : opter pour la location meublée non professionnelle (LMNP) en résidence de service. Le contrat établi avec de telles résidences inclut en effet une clause assurant le versement du loyer et ce, même si le logement reste vacant !

Vous pourrez également découvrir qu’en tant qu’investisseur, ce type d’acquisition offre bien des avantages : aucune gestion locative, aucun coût d’entretien ou de rénovation, plusieurs avantages fiscaux de long terme très intéressants et en complément, la possibilité de déclarer les revenus perçus en dehors des revenus fonciers, pour une moindre imposition.

Vous disposez à présent de toutes les informations utiles pour apporter une meilleure sûreté à votre investissement locatif. Soyez tout de même rassuré : l’impayé de loyer ne représente en France, qu’environ 2% de la masse des loyers perçus et ne constitue donc en aucun cas une règle. Gardez par ailleurs à l’esprit qu’au-delà des mécanismes formels de protection, une prise de contact avec le locataire pour comprendre sa situation en cas de soudain impayé, voire une négociation à l’amiable, peuvent aussi bien régler la situation et préserver une relation qui doit rester, de confiance.