Doublement du déficit foncier : trois ans pour rénover !

Les investisseurs immobiliers chevronnés connaissent bien le principe du déficit foncier et le plus souvent, l’investissement locatif ajoute à la perception d’un loyer, un objectif de défiscalisation. Utiliser cet angle pour encourager à la rénovation énergétique du parc immobilier français constitue un levier puissant, que l’Assemblée vient de mettre en lumière pour aider la France à tenir son ambition liée à la transition écologique.

Revenons sur les tenants et aboutissants du déficit foncier, dont le doublement donnera un vrai coup de pouce à des propriétaires bailleurs rencontrant parfois des difficultés à financer de lourds travaux de rénovation.

Le déficit foncier, c’est quoi ?

Si vous êtes néophyte en la matière, reprenons le mécanisme du déficit foncier. Si vous êtes propriétaire bailleur d’une location non meublée ou envisagez de le devenir, vous serez logiquement soumis à l’impôt sur les revenus (locatifs) dans la catégorie des revenus fonciers.

Sous le seuil de 15 000 € de recettes annuelles, vous pourrez vous prévaloir du régime micro-foncier : un abattement de 30% intervient avant imposition, réduisant automatiquement la charge de l’impôt. Mais sur option ou impérativement au-delà de 15 000 € de revenus locatifs annuels, il vous faudra déclarer sous le régime réel. Pour faire simple, vous ne serez alors imposé que sur le reliquat de votre revenu, après en avoir soustrait les charges imputables (frais de gestion, d’entretien, primes d’assurances, etc.).

C’est alors que le déficit foncier intervient. Si les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus (ce qui peut arriver après de gros travaux par exemple), se crée alors un déficit foncier : la charge dépassant le revenu locatif peut être déduite des autres revenus (comme le salaire), en vue de diminuer l’imposition globale.
La loi impose cependant une limite de 10 700 € de déficit ainsi « utilisable » chaque année, mais le surplus peut être reporté sur les années suivantes en déduction des futurs revenus, sur 10 ans maximum.

Pourquoi agir sur le déficit foncier ?

Le montant maximum du déficit foncier imputable, à la fois chaque année et sur la durée de 10 ans, peut s’avérer limitatif en cas notamment, de rénovation globale. Sa révision à la hausse, outre le bénéfice engendré de réduire encore l’imposition sur le revenu des propriétaires bailleurs, les encouragerait certainement à rénover leur parc immobilier pour en profiter. C’est sans doute le sens de la mesure annoncée, face aux enjeux de la transition énergétique.

Car il s’agit ouvertement d’une mesure destinée à soutenir la bonne volonté des propriétaires bailleurs souhaitant activement tenir le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience adoptée en 2021, concernant l’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Pour rappel, les logements classés sur le DPE en G, F et E seront respectivement interdits à la location en 2025, 2028 et 2034. Les pires passoires thermiques seront mêmes concernées dès le 1er janvier 2023, alors que les logements ayant une consommation supérieure à 450 kWh par mètre carré et par an ne pourront plus être loués.

Agir est donc urgent, pour respecter la loi et pour préserver les locataires par ailleurs, autant que faire se peut, de l’envolée des prix de l’énergie.

Bonne nouvelle : le déficit foncier double (sous conditions) !

Porté par le groupe des Républicains, un amendement déposé le 5 novembre dernier et intégré au Projet de Loi de finances rectificatives 2022, prévoit le doublement du déficit foncier. Celui-ci sera donc porté à 21 400 €, au moins jusqu’à fin 2025.

Attention, pour s’en prévaloir, il faudra procéder à des travaux de rénovation énergétique suffisants pour sortir le logement de la catégorie des passoires énergétiques et devenir pour le moins, classés F sur le DPE d’ici 2025. Pour autant et au vu des autres échéances rapides, un propriétaire aura tout intérêt à axer sa rénovation sur l’objectif d’atteindre la notation D, au moins. Il évitera ainsi d’autres travaux d’ici à 5 ans.
Précisons que les devis acceptés depuis le 5 novembre 2022 peuvent servir de justificatifs lors de la prochaine déclaration d’impôts.

Le doublement du déficit foncier permettra l’amélioration du confort notamment thermique des logements locatifs actuels, ce qui est une excellente nouvelle pour bien des locataires vivant dans un bien immobilier trop souvent négligé. La mesure peut en sus faire naître des projets, d’acquisition de passoires thermiques en vue de rénovation : depuis l’annonce des prochaines interdictions à la location, les mises en vente des biens classés F et G, voire E, inondent le marché.

Des opportunités sont donc à saisir pour un investisseur avisé qui, après avoir acquis le bien pour un prix dérisoire, pourra procéder à une jolie défiscalisation sur sa rénovation : de quoi donner envie de devenir propriétaire bailleur !
Attention cependant, la durée du dispositif étant limitée et une rénovation globale chronophage, n’hésitez pas à lancer votre projet dès que possible !