2023 : la bonne année pour rénover son bien immobilier

Rénover un bien immobilier que l’on possède est une préoccupation que tout propriétaire devrait avoir, régulièrement. Pour vendre, maintenir l’état du bien et même louer efficacement, bien des raisons encouragent à engager des dépenses en ce sens – qui ne constituent pas pour autant des pertes sèches d’argent, comme nous le verrons.

Une rénovation peut présenter un visage différent selon le moment où elle est engagée : les lois évoluent, les aides disponibles varient d’une année sur l’autre et de manière plus générale, une rénovation qui n’est pas engagée à temps risque d’engendrer des dépenses complémentaires liées à une usure d’éléments qui aurait pu être évitée.

2023 semble un moment propice pour engager la rénovation de son bien immobilier : en voici les raisons.

De nouvelles obligations légales

Tout d’abord, la politique du logement s’oriente vers une prise en compte majeure de la transition énergétique, et la nécessaire modernisation de nos habitats. Plusieurs mesures entrent en vigueur cette année.

Le seuil d’indécence énergétique impacte les locations

Une part des logements nécessitant une rénovation se voient ainsi interdits à la location depuis le 1er janvier 2023, du fait de leur consommation excessive d’énergie. Un seuil d’indécence pénalise en effet les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) révèle une consommation supérieure à 450 kWh / m².
L’essentiel des logements concernés appartiennent à la catégorie G du DPE, laquelle deviendra entièrement interdite de location en 2025.

Un audit énergétique devient obligatoire pour vendre un bien

Dès le 1er avril 2023, tous les logements notés F ou G sur le DPE devront obligatoirement faire l’objet d’un audit énergétique préalable à la vente. Les biens des catégories E et D les rejoindront respectivement en 2025 et 2034.

Prévue par la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021, la mesure a vu son entrée en vigueur repoussée plusieurs fois en 2022. Attention, elle ne concerne que les biens immobiliers en mono propriété (maisons individuels ou immeubles entiers). Par ailleurs, tous les biens déjà sous compromis au 1er avril 2023 échappent à l’obligation.

Instauration du Carnet d’information du logement

Sa mise en place est également le fait de la loi Climat et Résilience. Depuis le 1er janvier dernier, un propriétaire faisant construire un logement ou procédant à des travaux de rénovation impactant la performance énergétique d’un bien possédé, est tenu de tenir un carnet d’information.

Il est notamment question de tenir la liste des matériaux utilisés ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement (principalement les matériaux d’isolation thermique), et de donner des précisions sur les équipements de chauffage ou de refroidissement, ainsi que sur leur étiquetage énergétique.

Enfin, le carnet doit contenir le DPE réalisé, ainsi que tout document attestant de la prise en compte de la règlementation thermique et environnementale et autres labels.

L’assistance obligatoire d’un accompagnant à la rénovation

Un accompagnement par un professionnel agréé par l’Etat peut devenir obligatoire en cas de demande d’aide pour des travaux dont la facture dépasse 5 000 € TTC. Il se traduit alors par une aide à la définition du projet (évaluation du besoin, réalisation d’un diagnostic), et un accompagnement à sa réalisation.

Retrouvez les détails de cette mesure sur le site du gouvernement et contactez France Rénov’ pour déterminer votre éligibilité. Précisons que l’accompagnement peut être gratuit si une collectivité locale sur le territoire de laquelle le bien immobilier est sis, a mis en place un dispositif de prise en charge.

Optimiser la valeur de son bien immobilier

Dans un contexte d’augmentation des taux et de probable baisse des prix immobiliers qui semble devoir perdurer en 2023, disposer d’un bien en parfait état et présentant des caractéristiques de confort en adéquation avec les attentes modernes est indispensable. Dans ce cadre, une rénovation globale ou partielle est également de mise.

Si l’objectif est de vendre à court ou moyen terme, cela permettra d’assurer l’attractivité du bien, et le maintien d’un prix justifié par les prestations. Avec le durcissement des conditions d’octroi de crédit, il est par ailleurs plus compliqué de proposer un bien à rénover sur le marché, car il sera synonyme de dépenses importantes, dont le montant précis reste inconnu. Le prix de vente sera dès lors, à coup sûr, fortement négocié.

En cas de location du bien, il est également question de trouver facilement des locataires et de pouvoir sélectionner un dossier très solide. Un bien rénové réduira en outre le turn-over, car les locataires s’y sentiront bien. Ajoutons que sauf encadrement des loyers, cela permet de louer plus cher et donc, de compenser en partie les dépenses liées à la rénovation, au fil du temps.

Un renforcement des aides à la rénovation

Pour encourager les propriétaires à rénover leur logement – et aider ceux qui se voient dans l’obligation de le faire – les subventions et incitations fiscales sont à nouveau renforcées :

Via le dispositif MaPrimeRénov’

La Loi de finances prévoit pour 2023 un gonflement de 15% des budgets consacrés à la transition énergétique et écologique. Concrètement, le dispositif MaPrimeRénov’ bénéfice cette année d’une enveloppe supplémentaire de 500 millions d’euros, pour atteindre un budget global de 2,45 milliards d’euros. Le but est notamment d’allouer des aides plus importantes et ainsi, d’encourager les propriétaires à viser une amélioration plus importante de leur performance énergétique.

Dans la continuité de cette décision, les plafonds de ressources des ménages modestes et très modestes bénéficiaires de MaPrimeRénov’ augmentent de 6,3%. De nouvelles personnes deviennent ainsi éligibles, quand d’autres changent de catégorie et peuvent percevoir des aides plus importantes qu’en 2022, à revenu égal. Le gouvernement met à disposition un simulateur en ligne permettant de vérifier l’éligibilité et le niveau de subventions atteignable, n’hésitez pas à le consulter.

Par le doublement du déficit foncier

Enfin et jusqu’à fin 2025, le montant du déficit foncier imputable aux travaux de rénovation est tout bonnement doublé. Il s’agit d’une forte incitation à destination des propriétaires notamment bailleurs, dont les dépenses liées à la rénovation seront ainsi réduites et l’atteinte de l’objectif que leur fixe la loi en matière de performance énergétique, facilitée.

Ce sont alors 21 400 € qui peuvent chaque année être déduits des impôts (au lieu de 10 700 € précédemment) et reportés si nécessaire sur 10 ans. La fenêtre de tir est de 3 ans et une rénovation peut durer dans le temps : mieux vaut l’engager dès 2023 ! Retrouvez davantage d’informations sur cette évolution en parcourant notre sujet dédié au doublement du déficit foncier.

En 2023, rénover son bien immobilier devient moins onéreux, sinon plus facile. La flambée des prix de l’énergie s’ajoute aux incitations légales : chacun a tout intérêt à transformer son habitat en modèle de performance énergétique !