Marché immobilier 2023 : les variables à surveiller

Bien des projets de vie liés à l’immobilier ont été bouleversés en 2022 à la suite de l’évolution de certaines variables clés. Acquéreurs, vendeurs et professionnels du domaine ont dû adapter leurs ambitions et actions à une donne en mouvement et incertaine. On pense notamment à la relève progressive du taux d’usure.

L’année 2023 présente tout autant d’incertitudes, tant les tendances observables peinent à laisser deviner un schéma clair de ce que sera le marché immobilier de demain. Par le décryptage de l’évolution de chaque variable d’importance, tout un chacun doit élaborer une stratégie précise pour espérer tirer son épingle du jeu. Trouver le bon moment pour acheter, pour vendre, pour présenter un dossier en adéquation avec le projet, etc. L’enjeu est de taille, et nous allons tenter d’en cerner les contours.

Les taux d’intérêt applicables aux crédits immobiliers

Première variable qui fait couler beaucoup d’encre actuellement, le taux d’intérêt moyen est en nette augmentation depuis début 2022, quelle que soit la durée du prêt accordé. L’ensemble des spécialistes s’accordent à dire que la tendance est durable, et il semble probable que la barre des 3% pour un crédit classique accordé sur 20 ans sera franchie cette année.

Nul doute que cette évolution bouscule bien des projets immobiliers, et encourage un début d’année dynamique en prévision de prêts plus coûteux si demandés plus tardivement, ainsi que de difficultés à faire passer certains dossiers au taux d’endettement un peu juste.

Le niveau de prix des biens immobiliers

A l’inverse de la tendance des crédits à devenir plus chers, on observe en contrepartie une autre tendance à la baisse, du prix des biens mis sur le marché – ou plutôt, du niveau de prix auquel parviennent à se conclure les transactions. Plusieurs facteurs expliquent cela.

Tout d’abord, le dynamisme époustouflant d’après covid a conduit à une hausse importante – et artificielle – des niveaux de prix en 2021 et au début 2022. Dans bien des régions, l’augmentation s’est stabilisée depuis, et certaines baisses observées peuvent également traduire un retour à un niveau de prix plus logique (raisonnable ?).

Également, toujours lié à la crise sanitaire, le phénomène d’exode rural a conduit à abaisser la demande au sein des grandes métropoles, où la diminution des prix est la plus flagrante. Une demande en berne amène alors logiquement les propriétaires à réduire leurs prétentions pour parvenir à vendre.

Par ailleurs, la difficulté à obtenir un crédit immobilier freiné par le taux d’usure sur lequel nous reviendrons ci-après, peut expliquer des offres au montant limité de la part des acquéreurs naturels des biens en vente. A nouveau, les propriétaires n’ont d’autre choix s’ils veulent vendre rapidement, que de revoir leur gain net vendeur à la baisse.

Enfin, l’arrivée sur le marché des biens qualifiés de « passoires thermiques », à savoir ceux menacés d’une interdiction de mise en location progressive et pouvant comprendre les logements classés E, F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), n’aide pas au maintien des prix. Dès ce premier janvier 2023, une partie d’entre eux est tombée sous le seuil d’indécence énergétique (450kWh/m² de consommation électrique annuelle) et leur location est devient déjà illégale. On imagine sans mal les propriétaires de tels bien et ne souhaitant pas effectuer d’importants travaux, les mettre sur le marché en bradant leurs prix.

Tout ceci explique certainement en grande partie la baisse observée des prix des transactions effectives. La véritable question reste : le niveau général des prix immobiliers va-t-il poursuivre sa descente et assistons-nous à une réelle évolution du marché en ce sens ?

Le taux d’usure

Nous l’évoquions, et rappelons que le taux d’usure protège les consommateurs d’un appétit bancaire trop important. Les banques sont ainsi dans l’incapacité d’accorder des prêts dont le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux d’usure, ce qui a freiné la réalisation des transaction en 2022.

Au 1er janvier, le taux d’usure a de nouveau été relevé, grâce à la révision trimestrielle opérée par la Banque de France, pour atteindre 3,57% pour les crédits conclus pour une durée de 20 ans ou plus (contre 3,53% pour ceux d’une durée comprise entre 10 et 20 ans). Puis le taux d’usure a de nouveau relevé à 3,8% à partir du 1er février. La banque de France a annoncé dans le même temps qu’il serait réévalué tous les mois jusqu’au 1er juillet.

Si cette mesure semble confortable pour souscrire un crédit immobilier dans les meilleures conditions – rappelons qu’il était fixé à 2,41% il y a un an – la tendance ne fait en réalité que suivre l’augmentation des taux pratiqués par les banques, et certains dossiers continuent de friser la limite voire peine à être concrétisés malgré d’indéniables qualités. La mesure phare prise par la Banque de France permet de fluidifier de nombreuses transactions. Le taux d’usure reste toutefois une variable à surveiller et au besoin, il existe des solutions pour améliorer son dossier et obtenir son crédit immobilier.

Les volumes de vente

D’aucuns notent que 2022 a vu le nombre de transactions immobilières reculer par rapport à 2021. Sur ce point, soulignons que l’année 2021 a bénéficié du calme relatif de 2020 pour combler le retard et a battu tous les records. Plutôt qu’une baisse, nous tablons plutôt sur un retour à la normale.

Ajoutons que pour les raisons précitées, bien des transactions ont été empêchées ou ralenties par la barrière de l’usure et la nécessaire amélioration des dossier. Nombre de primo-accédants par exemple, n’ont pas pu réaliser leur projet mais pourront retenter leur chance en 2023. D’autres acquéreurs sont restés en attente d’un taux d’usure relevé et le début de cette année devrait s’avérer dynamique sur tous les plans – avec pourquoi pas un nouveau bond des volumes de vente.

La fiscalité

Evoquons pour terminer les évolutions de la fiscalité applicable au domaine immobilier, qui pourront entraîner des répercussions sur les ventes et la stratégie des propriétaires de biens.

Le doublement du déficit foncier par exemple, peut encourager à entamer des travaux de renforcement de la performance énergétique, au lieu de chercher à vendre un bien mal noté sur le DPE. Pour rappel, l’article 156 du Code Général des Impôts prévoit désormais que la limite du déficit foncier est fixée à 21 400€ « à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025 ».

En matière d’immobilier agricole, les terres et les groupements fonciers agricoles (GFA) faisant l’objet d’une donation à titre gratuit sont exonérés de droits de donation ou de succession à hauteur de 75% de leur valeur jusqu’à 300.000 €, et de 50% au-delà. Cela facilite la transmission entre générations et soulage la fiscalité des héritiers.

Pour les investisseurs, notons la baisse progressive de la réductions d’impôt applicable via le dispositif Pinel, en 2023 et 2024. Le dispositif Censi-Bouvard quant à lui, tire sa révérence pour les nouvelles acquisitions.

Enfin, si la taxe d’habitation pour les résidences principales est officiellement portée disparue, ce n’est aucunement le cas pour les résidences secondaires dont les propriétaires constatent (en contrepartie ?) une envolée importante du tarif dans la plupart des cas. C’est également le cas pour la taxe sur les abris de jardin, qui flambe de 8% en 2023. De quoi, peut-être, influencer quelque peu le marché immobilier par la vente de biens devenus fiscalement trop coûteux.

Soyez vigilants sur tous ces points lorsque vous envisagerez vos projets immobiliers en 2023 !