Crédits immobiliers : le gouvernement veut assouplir les conditions d’octroi

Les mutations récentes du marché immobilier posent la très sérieuse question des possibilités offertes à court comme à long terme pour les ménages souhaitant acquérir un bien. Non seulement limités par la perte de pouvoir d’achat liée à la remontée des taux de crédit, ils se heurtent en grand nombre à des critères d’octroi des prêts de plus en plus sévères et causant une hécatombe parmi les demandes de prêt, massivement refusées.

Aucune solution naturelle ne se profilant à l’horizon, les professionnels de l’immobilier tirent la sonnette d’alarme et sont entendus par le gouvernement, en quête de solutions.

Le crédit immobilier flanche, mois après mois

C’est un fait : les crédits immobiliers accordés diminuent chaque mois en nombre et en montant et ce, de manière assez spectaculaire. Les statistiques fournies par l’Observatoire crédit logement nous apprennent que sur une année glissante, la baisse est de 29,2% en ce qui concerne le nombre de prêts accordés (de mars 2022 à mars 2023 donc, au regard des 12 mois précédents). Le montant prêté pour sa part, a connu une réduction de 30,6%.

Au-delà du crédit, c’est également la signature de compromis qui semble être à la peine : face aux difficultés évoquées, 68% des ménages annoncent préférer remettre leur projet immobilier à plus tard plutôt que de s’engager dans un process compliqué et à un coût potentiellement délétère pour leur budget mensuel, selon un sondage réalisé par OpinionWay.

Malgré cela, la demande immobilière reste forte dans les faits, c’est dire à quel point le marché n’est en réalité pas en crise : gageons plutôt que la baisse du pouvoir d’achat a un impact sur le moral des ménages, en attente de solutions pour réaliser plus sereinement leurs projets. La volonté de concrétiser est présente, et seuls les freins du système bancaire pénalisent la remontée du nombre de transactions effectives et donc, du nombre de crédits accordés.

Des critères devenus (trop) contraignants

Les règles auxquelles obéissent les banques émanent du Haut conseil à la stabilité financière (HCSF), qui avait jusqu’à récemment un pouvoir tenant plutôt de la recommandation. Depuis le 1er janvier 2022, ses orientations ont toutefois force de contrainte auprès des banques, sur :

• La durée maximale d’endettement, fixée à 25 ans (27 ans s’il s’agit de faire construire) ;
• Le taux d’effort, ou montant des dépenses fixes rapporté au revenu, limité à 35%.

Une souplesse est autorisée pour 20% des crédits et dans certains cas, notamment pour faciliter l’accès au crédit des primo-accédants, qui n’est pourtant pas totalement utilisée par les établissements bancaires (14,5% des crédits seulement dérogent aux règles).

Quoiqu’il en soit, les limites sont décriées par les professionnels de l’immobilier et semblent peu adaptées au marché actuel, où des ménages pourtant solvables ne parviennent pas à souscrire de crédit immobilier.

L’exécutif à l’écoute des professionnels de l’immobilier

Le gouvernement a un rôle à jouer dans la régulation du marché immobilier en tant que secteur essentiel à l’économie nationale. Des mesures ont déjà été prises récemment, comme la révision mensuelle plutôt que trimestrielle du taux d’usure, fixé à 4,24% pour les crédits souscrits sur 20 ans et plus pour le mois d’avril (contre 4% en mars).

A la demande de Bruno Le Maire, Ministre de l’Economie et des Finances, l’exécutif planche en ce moment même sur une évaluation approfondie des critères d’octroi afin de déterminer quel assouplissement pourrait permettre un déblocage du marché du crédit immobilier.

D’aucuns prêtent l’intention sous-jacente au gouvernement, d’amener les prix de l’immobilier à diminuer face à l’impossibilité de vendre les biens aux prix actuels du marché. Après tout, le mécanisme inverse est en place depuis de nombreuses années, où la facilité croissante à obtenir un crédit au coût de plus en plus bas a certainement boosté le marché et l’envolée des prix.

Volontaire ou non, le retournement de cette tendance montre déjà des signes de concrétisation et les orientations qui seront décidées par le gouvernement nous apprendrons s’il y est favorable.

La Banque de France défavorable à un assouplissement

La réaction de la Banque de France à l’idée d’un assouplissement des règles du HCSF est mesurée et dans une note publiée le 5 avril, elle émet de sérieuses réserves. Selon son analyse, la révision des règles d’octroi pourrait conduire les ménages à augmenter leur taux d’endettement jusqu’à une situation de surendettement. En France, l’endettement des foyers est déjà équivalent à 66% du PIB, pourcentage déjà supérieur à celui du reste de la zone euro.

Néanmoins, l’existence même des règles de prudence émises par le HCSF est questionnée : dans les autres pays à l’économie comparable à la nôtre, le contrôle ou même la vigilance ne sont pas de mise. La confiance dans les règles de marché et dans le bon sens des établissements bancaires suffit à maintenir un seuil d’endettement raisonnable – insistons sur le fait que dans ces mêmes pays, les ménages sont moins endettés qu’en France.

Il est par ailleurs évident que les banques éviteront à tout prix d’orienter leurs clients emprunteurs vers une situation de surendettement, pour ne pas nuire à leur business sur le long terme et nonobstant l’intervention possible des assurances de crédit.

Le débat entre le gouvernement et la Banque de France est ouvert, et seul l’avenir nous apprendra de quelle manière notre pays tentera de réengager le marché immobilier sur une spirale de crédit positive. Affaire à suivre !