Plan gouvernemental pour le logement : retour sur les mesures phares

Depuis début 2022, le marché de l’immobilier connaît certaines difficultés. Les professionnels du secteurs tirent la sonnette d’alarme et les particuliers s’interrogent sur les possibilités de réaliser leurs projets de vie. Précisons que pour l’heure et si le nombre de transactions réalisées ralentit quelque peu, le niveau d’activité reste tout de même proche des années records et les prévisions restent optimistes.

Toutefois le gouvernement, interpellé sur cette thématique, propose d’intervenir grâce un plan conçu pour booster le marché, comprenant 14 mesures, dont certaines ont retenu l’attention des professionnels – pas nécessairement de manière positive. Ce plan constitue une première étape dans la stratégie du gouvernement, initiée par le biais du Conseil National de la Refondation (CNR).

La fin du dispositif Pinel

C’est l’une des mesures qui fait débat : le dispositif Pinel, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, ne sera pas reconduit. Il a déjà été amoindri cette année : en 2022, le taux de réduction d’impôt pouvait être de 12%, 18% ou 21% du montant de l’acquisition, dans la limite de 300 000 € et pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. En 2023, les pourcentages applicables ne sont plus que de 10,5%, 15% et 17,5%.

L’efficacité de ce principe de défiscalisation est décriée par certains et notamment la Cour des Comptes, qui estime que le soutien apporté au secteur du bâtiment par ce biais est très limité et que la production de logements locatifs accessibles est insuffisante, alors que le coût pour les finances publiques est élevé (environ 1,5 milliard d’euros). Le clap de fin interviendra donc dans un an et demi.

Soulignons que concrètement, la disparition du Pinel n’interviendra qu’en 2036, soit 12 années après la signature des dernières conventions.

Le maintien du prêt à taux zéro

A l’inverse, l’aide au financement de l’acquisition d’un bien immobilier reste d’actualité, avec le maintien du prêt à taux zéro (PTZ). Initialement prévu pour s’arrêter en fin d’année, il sera prolongé jusqu’en 2027.

En revanche, il se voit recentré, dans le neuf, sur les zones les plus tendues (où la demande est supérieure à l’offre) et sur l’achat en habitat collectif. Cette modification pourrait exclure une grande majorité des communes d’une part, et nuire grandement au rêve d’accession à la propriété en logement individuel de bien des Français. Dans l’ancien, l’octroi du PTZ sera exclusivement soumis à des conditions de rénovation.

Développement du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire (BRS) permet de dissocier le foncier et le bâti, pour acquérir un logement en zone tendue à moindre frais. Il s’agit d’un nouveau principe d’accession à la propriété, créé par la Loi Macron du 6 août 2015.

Concrètement, un ménage fait l’acquisition d’un logement, mais loue le terrain à un organisme foncier solidaire, pour un loyer modeste et une durée comprise entre 18 et 99 ans. Selon la région, l’économie peut atteindre 20% à 40% par rapport à une acquisition classique.

Dans ses propositions, le gouvernement propose de relever les plafonds de ressources applicables au bail solidaire, afin de permettre à davantage de ménages d’en bénéficier. Dans la même optique, la carte des zones tendues va être revue, dans le but d’en développer l’ampleur.

Des aides pour les locataires

Afin de faciliter l’accès à la location et face à la demande excessive de logements HLM (plus de 2 millions de dossiers sont en attente), le gouvernement entend développer l’offre de logements locatifs intermédiaires, dont les loyers sont plus élevés que ceux des HLM mais plus faibles que ceux des logements du parc privé.

Par ailleurs, la garantie Visale, par laquelle Action Logement se porte caution pour un locataire, sera étendue à plus de 2 millions de personnes dans les 4 prochaines années, selon l’annonce faite par Elisabeth Borne. Notons que pour l’heure et depuis sa création en 2018, seulement un million de garanties ont été signées.

Faciliter la rénovation du parc de logements

Grâce à une réforme de l’aide accessible via le dispositif Ma Prime Rénov’, l’exécutif entend permettre la réalisation de 200 000 rénovations immobilières au sein de logements privés, dès 2024. Pour comparaison, 67 000 rénovations ont été subventionnées en 2022.

Deux volets à cette évolution : l’augmentation des crédits accordés dans le cadre d’une rénovation globale d’une part, avec une simplification annoncée de la démarche, et l’amélioration de l’accompagnement par geste de travaux, visant à faciliter notamment la modernisation des équipements de chauffage ou leur remplacement pour des technologies dites décarbonées (biomasse, pompe à chaleur).

Le but visé est de faire entrer un maximum de logements mal notés sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), dans les 3 premières catégories : A, B ou C. Les professionnels soulignent cette volonté louable, mais s’interrogent sur les moyens à disposition pour mobiliser l’enveloppe nécessaire à l’atteinte de l’objectif, estimée entre 6 et 8 milliards d’euros.

Finalement, le plan logement s’avère décevant pour les professionnels, qui réclamaient des mesures choc comme l’encadrement des prix du foncier, et considèrent les annonces faites comme relevant de simples ajustements à l’impact négligeable. Et c’est un fait, les mesures dans leur globalité n’apportent aucune aide majeure aux différents acteurs, en influant sur le niveau de prix de l’immobilier, sur la capacité de financement des ménages ou encore, sur les conditions d’octroi des prêts bancaires.

La vision développée est plus budgétaire que stratégique pour tout ce qui concerne l’achat et la vente immobilière, ce que déplorent les professionnels en quête de solutions pour satisfaire à la demande toujours forte de leurs clients et pérenniser leur activité.