Immobilier : le neuf en crise, mais des prix qui continuent d’augmenter

Le marché de la construction neuve pose tout autant d’interrogations que celui de l’ancien, dans la situation inédite que nous connaissons depuis environ 18 mois. La hausse des taux d’intérêt prive tout autant les acquéreurs d’un budget souvent indispensable à la réalisation d’un achat dans le neuf, à ceci près que les prix de ce type de biens continuent d’augmenter, là où le marché de l’ancien stabilise voire réduit légèrement pour l’heure, son niveau de prix.

Quelle est la situation du marché du neuf et son évolution à prévoir ? Pourquoi les prix dans le neuf poursuivent leur ascension ? Voici nos éléments de réponse, en partie basés sur une étude du Laboratoire de l’Immobilier parue en mai dernier et sur les chiffres fournis par la Fédération des promoteurs immobiliers.

Un constat : la construction neuve faiblit

Si l’ancien montre des signes d’essoufflement, avec une réduction prévue de 15 % du nombre de transactions réalisées en 2023 (de 1,13 million en 2022 à 950 000 en 2023 si les projections se réalisent), l’impact de l’évolution du marché sur le neuf est encore plus délétère.

En effet, si la période 2022 n’était déjà pas florissante, 2023 révèle des chiffres encore moins encourageants : si la baisse globale des mises en chantier de logements neufs était de 8,3 % entre avril 2022 et mars 2023, le seul premier trimestre 2023 voit une diminution de 31 % des autorisations délivrées.

Cette accélération de la réduction de la production s’accompagne d’une baisse de la demande ou plutôt, des acquisitions effectivement réalisées : 21 000 pour le premier trimestre 2023, soit 34 % de moins qu’à la même période en 2022.
Rappelons au passage que 2022 dans son entièreté était déjà la pire année depuis 2016 pour la vente de logements neufs, avec seulement 121 875 transactions effectives, soit environ 15 000 de moins que durant l’année 2020 pourtant freinée par le Covid. On comptabilise ainsi une baisse de 26 % des ventes réalisées auprès des investisseurs, et de 13,4 % pour celles auprès des propriétaires occupants.

Le reste de l’année 2023 ne devrait pas voir d’amélioration de cette tendance, qui explique en partie la hausse des prix constatés.

Pourquoi les ventes dans le neuf connaissent un net recul ?

Pour expliquer ce phénomène, il faut se tourner vers l’évolution des conditions de financement d’un achat immobilier, qui ont continué à se dégrader jusqu’à présent. Certes, les ajustements du taux d’usure, mensuels depuis février 2023, réduisent le blocage que représentait cette limite pour le montage des dossiers bancaires.

Pour autant, l’envolée des taux de crédit immobilier – avoisinant cet été les 4% pour un emprunt classique sur 20 ans – prive les ménages d’une partie de leur pouvoir d’achat et nécessite une révision de leurs prétentions en termes de localisation ou de superficie. Pour les investisseurs parmi eux, une acquisition dans la situation précédente était une stratégie très intéressante, dans la mesure où l’argent était pratiquement « gratuit », avec des taux d’intérêt inférieurs parfois à 1 %. La solvabilité des projets est à revoir également avec les nouvelles données.

Ces évolutions aboutissent à une réduction drastique de l’achat dans le neuf, pour plusieurs raisons :

• Certains ménages préfèrent opter pour une attitude attentiste de jours meilleurs – stratégie risquée car dans un contexte qui se dégrade, le meilleur moment pour investir est toujours maintenant ;
• Une partie des achats qui auraient normalement eu lieu dans le neuf, se terminent par des acquisitions dans l’ancien en raison d’un budget moins important à allouer ;
• Pour les ménages décidés à acquérir dans le neuf, la difficulté d’accès au crédit explique l’échec d’un nombre important de ventes : certains promoteurs feraient face à des taux de désistement de 40 à 50 % pour cette raison ;
• Les investisseurs qui ont la possibilité d’acquérir des logements neufs développent des craintes quant à la solvabilité des locataires, dans le contexte de forte inflation. Dès lors, une acquisition moins onéreuse dans l’ancien permet une mise en location à un loyer inférieur.

Une offre qui influe sur le niveau des prix

On pourrait penser que pour relancer le marché du neuf, les promoteurs opteraient pour une réduction de leurs prix et un maintien du développement de nouveaux programmes. Pourtant, l’inverse se produit : ils préfèrent attendre des jours meilleurs plutôt que de brader leurs lots, à l’instar des vendeurs de biens anciens qui tardent à adapter leurs prix de vente à la nouvelle situation.

La raréfaction de l’offre a une incidence sur les prix et malgré la baisse évoquée des mises en chantier, les prix du neuf ont augmenté significativement. La tendance semble même s’accélérer, avec le prix moyen d’un appartement neuf dans les communes de plus de 45 000 habitants qui s’élevait à 5 592 € du mètre carré en mai 2023, en progression de 6,6 % sur douze mois glissants. Pour comparaison, en novembre 2022, était relevé une progression de 5,7 % sur un an.

La rareté de l’offre n’est toutefois pas seule en cause : l’inflation des coûts de construction (et notamment celle du prix des matériaux) et les nouvelles normes (RE2020) ne permettent pas de bâtir moins cher, bien au contraire. Il est logique que ces surcoûts se répercutent sur les prix de vente, bien que cela tombe mal dans la période.

La bonne nouvelle réside dans le fait que le marché immobilier ne connaît pas vraiment la crise : la demande reste forte et les ménages ne demandent qu’à devenir propriétaires pour eux-mêmes ou pour louer car l’immobilier demeure la valeur refuge par excellence dans une économie incertaine.
La véritable question qui se pose est plutôt comment investir dans la pierre en respectant son budget et ses objectifs ? Des ajustements sont en cours, qui devraient amener une évolution des variables sur le long terme : prix du mètre carré, niveau des loyers, taux d’intérêt bien sûr, et volume de transactions réalisées. Le neuf, à cause de son prix de vente plus élevé que dans l’ancien, risque de rester à la peine dans un avenir proche, surtout si les promoteurs ne consentent pas un effort important. Affaire à suivre !