Comment bien monter sa demande de prêt immobilier ?

Acquérir un bien immobilier peut vite devenir un chemin de croix si vous n’êtes pas bien préparé et n’avez pas conscience des étapes à suivre, notamment afin d’obtenir un crédit immobilier. En la matière, des règles sont à respecter, qui vous assureront de « rentrer dans les cases » et d’ainsi constituer un dossier qui sera accueilli favorablement par les établissements bancaires. Bien ficelé, il progressera plus rapidement et aura de bien meilleures chances de faire l’objet d’une proposition de crédit. Voyons comment bien monter votre demande et mettre ainsi toutes les chances de votre côté.

Définissez votre budget avant de signer un compromis de vente 

Pour démarrer, veillez à ne pas chercher à acquérir un bien immobilier que vous n’avez pas les moyens d’acheter. Dès le moment où vous ferez appel à une banque pour un financement, vous devrez respecter les règles d’attribution des crédits. Notamment, les mensualités ne devront pas excéder 30% environ de vos revenus mensuels, et votre emploi devra être réputé stable : un contrat à durée indéterminée pour la majorité des cas, mais il est aujourd’hui possible de faire valoir de l’intérim de longue durée ou un chiffre d’affaires stable sur les trois dernières années pour les entrepreneurs.

L’étude est simple : calculez votre capacité d’emprunt sur 20 ans de préférence, ajoutez-y votre apport et vous obtiendrez le montant d’acquisition, frais de notaires inclus, que vous pouvez raisonnablement envisager. Attention au montant de l’apport, qui est considéré par les banques comme un gage de sérieux et devra représenter au moins 10% du montant de l’acquisition.

Si le calcul vous semble difficile, n’hésitez pas à adresser une demande à votre banquier habituel ou à un courtier, qui vous aideront à définir votre capacité d’endettement. Cette étape est primordiale avant de vous lancer dans la recherche d’un bien, car elle vous assurera d’être bien reçu ultérieurement par les banques. Une fois le compromis signé, il vous sera accordé moins de deux mois pour présenter votre offre de prêt signée : soyez donc bien préparé !

Renseignez-vous sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre 

Si votre budget paraît limité au regard de votre besoin, vous pouvez augmenter votre apport personnel ou vos possibilités d’emprunt grâce à certaines aides.

Rapprochez-vous de votre mairie ou d’organismes comme Action Logement afin de déterminer si vous avez droit à des prêts aidés comme le Prêt à taux zéro, le Prêt Conventionné ou encore le Prêt à l’accession sociale. Peut-être votre employeur a-t-il mis en place des dispositifs susceptibles de vous aider également comme le prêt employeur ou l’épargne salariale ?

Si votre apport semble trop faible, n’hésitez pas à demander de l’aide à vos proches, quitte à leur rembourser le montant prêté en sus des mensualités de crédit.

Assurez-vous une situation personnelle favorable 

L’idée est ici de vous présenter aux banques sous votre meilleur jour. Financièrement, assurez-vous de ne pas avoir été à découvert dans les 3 mois précédant votre demande, voire 6 mois pour plus de sécurité. Dans la mesure du possible, présentez une gestion saine de votre compte courant, avec un revenu constant et des dépenses moindres chaque mois.

La santé est également un enjeu important, car votre prêt devra être garanti par un organisme agréé. Il vous sera généralement demandé de prévenir de toute maladie ou accident grave ayant valu une hospitalisation, sur les 5 dernières années. Une omission peut être sévèrement punie, la transparence est donc conseillée, d’autant que la conséquence d’une déclaration positive est généralement une hausse du coût de l’assurance plutôt qu’un refus.

Listez les pièces à fournir 

Venons-en maintenant à la demande concrète, et aux documents que vous devrez y joindre. Veillez à envoyer tous les éléments en une seule fois à la banque ou au courtier si vous avez choisi de vous faire accompagner : chacun a mieux à faire que de vous écrire pour réclamer les pièces manquantes et votre dossier sera mieux perçu s’il est clair et complet.

Les documents personnels 

Ceux-ci peuvent être préparés en amont de la demande, nous vous conseillons de constituer le dossier dès le début de vos recherches d’un bien. Tout peut ensuite se dérouler très rapidement et vous gagnerez un temps précieux. Vous devrez donc tout d’abord fournir des copies ou originaux de :

• votre carte d’identité, ou passeport ;
• vos avis d’imposition des 2 ou 3 dernières années ;
• un justificatif de domicile ;
• vos 3 dernières fiches de paie ;
• votre contrat de travail ;
• vos 3 derniers bilans si vous êtes entrepreneur ;
• le cas échéant, votre livret de famille, certificat de Pacs ou de mariage ;
• les tableaux d’amortissement des éventuels autres prêts en cours de remboursement ;
• les documents justifiant de l’apport que vous annoncez (relevés de compte, relevé de l’épargne salariale, etc.) ;

Les documents liés au projet d’acquisition 

Une fois le bien de vos rêves trouvé, la banque aura besoin des justificatifs du projet :  

• le compromis de vente signé (ou la promesse de vente) ;
• le contrat de réservation en cas d’achat en VEFA ;
• un devis du montant des travaux envisagés s’il s’agit d’un bien à rénover ;
• un document relatif à la superficie si vous achetez dans le neuf, ainsi que les détails liés à l’acquisition du terrain ;
• le DPE et autres diagnostics, utiles notamment si vous sollicitez un prêt à taux zéro ;
• en cas de prêt relai, le titre de propriété du bien que vous possédez actuellement.

Pour terminer, nous ne saurions trop vous conseiller de multiplier les démarches, auprès de différentes banques. Chacune a ses critères d’attribution, et votre dossier pourrait être apprécié à un endroit et rejeté sans ménagement dans un autre établissement. De même, les taux d’intérêt appliqués peuvent varier de manière importante.

Les démarches peuvent s’avérer chronophages et vous manquez peut-être de temps pour enchaîner les rendez-vous. Vous gardez toutefois la possibilité de vous faire accompagner par un courtier : en tant que professionnel aguerri, il saura d’emblée vers quel établissement se tourner pour favoriser votre dossier et sera de plus en mesure de vous obtenir les meilleures conditions. A vous la préparation, à lui la négociation ! Dans l’intervalle, nous vous souhaitons une recherche immobilière fructueuse !