Chauffage : nouvelle information à fournir pour les propriétaires bailleurs

Dans l’optique de réduire la consommation énergétique des logements notamment collectifs, le législateur a instauré en juillet dernier une nouvelle obligation d’information entrée en vigueur le 25 octobre 2020. Améliorer les rapports locatifs et permettre d’agir plus avant pour réduire les factures d’énergie en responsabilisant les utilisateurs est l’objectif affiché. Précisons en quoi consiste exactement cette nouvelle norme et quel impact elle aura sur les propriétaires bailleurs.

Quelle obligation ?

C’est le nouvel article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui, en transposant une directive européenne et par ordonnance du 15 juillet 2020, oblige le propriétaire à informer son locataire sur la consommation réelle de froid, de chauffage et d’eau chaude d’un logement mis en location.

Concrètement, dès lors que l’immeuble est équipé d’une installation centrale de chauffe, le propriétaire doit transmettre au locataire une estimation des charges de chauffage et d’eau, ou un décompte précis si l’immeuble est déjà équipé des systèmes nécessaires. Ce qui ne va pas sans poser certaines interrogations selon le type de technologie en place au sein des copropriétés.

Mais l’obligation ne s’arrête pas là, et pour reprendre très précisément les termes de l’arrêté du 24 juillet 2020 complétant la loi, l’information transmise au locataire devra contenir (citation du texte) :

• Le prix unitaire du kWh et le montant hors taxes des consommations ;
• La description des divers tarifs, taxes et redevances appliqués ;
• Les combustibles utilisés et les émissions de gaz à effet de serre associées ;
• Le taux d’énergie renouvelable et de récupération, calculé selon les modalités définies en annexe du présent arrêté ;
• La performance énergétique du réseau, calculée selon les modalités en annexe ;
• La consommation réelle de l’immeuble mesurée par le système de comptage d’énergie calorifique ou frigorifique ;
• La comparaison des données de consommation de chaud ou de froid actuelle de l’immeuble avec sa consommation pour la même période au cours de l’année précédente, sous forme graphique, en données corrigées des variations climatiques pour la chaleur et le froid ;
• La comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec un utilisateur moyen appartenant à la même catégorie ;
• La comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec les objectifs nationaux de performances énergétiques tels que prévus dans la programmation pluriannuelle de l’énergie ;
• Les coordonnées du service compétent pour traiter les réclamations ;
• L’adresse du site internet et le numéro de téléphone du service d’information sur la rénovation FAIRE ;
• L’adresse du site internet de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie ;
• L’adresse postale et l’adresse du site internet du médiateur national de l’énergie accompagnées de la mention suivante : « En cas de litige lié à l’exécution du contrat, si votre réclamation écrite auprès de [nom du fournisseur] n’a pas permis de régler le différend dans un délai de deux mois, vous pouvez saisir le médiateur national de l’énergie ».

Les propriétaires ont tout intérêt à prendre les devants pour se prémunir de possibles actions en manquement de la part des locataires. Les syndicats de copropriétés prendront probablement le relai en préparant la note d’information en lieu et place des propriétaires clients.

La nécessaire transformation des compteurs

Parmi les copropriétés équipées d’un chauffage collectif, certaines comportent des décompteurs individuels pour l’eau chaude, ainsi que de répartiteurs de chauffage permettant d’indiquer la part absorbée par le logement, du chauffage central commun. Mais ce n’est pas le cas partout et leur installation va retarder la mise en œuvre de la mesure.

Si la loi précise que sont visés les immeubles « muni des dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables », ces derniers ne sont pas en place partout. Le décret d’application prévoit qu’au 25 octobre 2020, tous les nouveaux points installés doivent être relevables à distance. La mise à jour des anciens systèmes de comptage doit quant à elle se faire d’ici le 1^er janvier 2027.

Le surcoût entraîné par la transformation est coûteux et souvent supérieur à celui de l’économie d’énergie réalisée par la maîtrise de la consommation – du moins à court terme. Ajoutons que dans certaines copropriétés, l’installation des dispositifs nécessaires n’est tout bonnement pas possible techniquement (dans le cas de dalles thermiques notamment), ou nécessiterait de repenser l’ensemble de l’installation.

La règle restera donc par endroit le comptage de la note de chauffe par le système des tantièmes figurant au règlement des copropriétés. Ce que le texte général de la loi précitée prévoit par ailleurs en parlant d’estimations qui seront à fournir dans le cadre des copropriétés : déduisons de ces termes qu’elles seront basées sur la division de la note par la surface occupée au sein de la copropriété. Une justification sera toutefois à fournir.

Le DPE opposable

Par ailleurs, la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 prévoit que le diagnostic de performance énergétique devienne opposable au propriétaire. En clair, une facture de chauffage élevée dans un logement classé peu énergivore peut permettre une demande de réduction du loyer par exemple.

Le propriétaire est alors considéré comme ayant fourni des informations erronées et doit réparer cette faute. Pas de panique si vous n’êtes pas certain des informations déjà fournies, cette mesure n’entrera en vigueur qu’au 1^er juillet 2021. L’information devenant obligatoire ce 25 octobre permettra de protéger le locataire de mauvaises surprises mais également le propriétaire, dont les relevés prouveront la bonne foi.

La mesure, si elle peut sembler pertinente, va engendrer un certain nombre d’investissements dans les copropriétés anciennes où elle ne sera pas toujours la bienvenue. Gageons qu’il s’agit malgré tout d’un progrès conduisant à davantage de responsabilité énergétique, à l’heure où la consommation d’énergie est un enjeu majeur pour l’avenir. Une chose est sûre : les prochaines assemblées de copropriétaires seront animées de ce débat !

Vous devriez lire aussi : « Rénovation énergétique de votre habitation : quelles aides solliciter ?«