L’emprunt immobilier après 60 ans : quelles solutions ?

Les aléas de la vie ne permettent pas toujours de devenir propriétaire de notre dernière résidence principale avant l’âge de la retraite. Également, une personne à la retraite peut souhaiter acquérir un bien pour le mettre en location et augmenter son revenu. Dans les deux cas, un prêt peut s’avérer nécessaire pour compléter les économies. Il n’est pas aisé d’emprunter auprès d’une banque après 60 ans, telle est la croyance répandue. Pourtant des solutions existent, suivez le guide !

Un contexte en évolution

La première conséquence d’un âge avancé sur une demande de prêt immobilier, sera bien entendu une prudence accrue de la banque et de l’organisme d’assurance du prêt. La législation, en abaissant les seuils de l’usure ou en appliquant par le biais de la Loi de finances 2019 une taxation à hauteur de 9% de la cotisation de la garantie décès, n’apporte pas un soutien particulier aux séniors désirant concrétiser un projet immobilier.

Pour autant, l’évolution de l’espérance de vie fait qu’à 60 ans, une belle tranche de vie s’ouvre encore devant nous ! De nouveaux projets accompagnent bien souvent la prise de retraite, qui peuvent toucher à l’immobilier : investissement locatif, acquisition d’une résidence secondaire ou volonté de préparer ses vieux jours en devenant propriétaire d’un plain-pied. Les banques l’ont bien compris et sont moins frileuses qu’auparavant à l’idée de prêter à des retraités. Des prêts adaptés à leur situation existent aujourd’hui, propres à faciliter les choses.

Des critères particuliers pour la banque

Le prêteur, face à une demande émanant d’un sénior et plus généralement d’une personne de plus de 50 ans, va examiner plusieurs points :

• Le niveau de ressources, évidemment.
• Le demandeur possède-t-il déjà un patrimoine immobilier ou financier ?
• Est-il déjà à la retraite ? Si non, quel sera ensuite son niveau de revenus ?

Il est fréquent de connaître une diminution de ses revenus à la prise de retraite, les rentes n’égalant que rarement le salaire perçu auparavant, même augmentées de retraites complémentaires.

Certaines banques prévoient, en cas de départ en retraite dans les années à venir, un tableau d’amortissement prévoyant une diminution des mensualités au moment opportun. En accompagnant ainsi l’évolution de la situation financière de son client, le prêteur se protège d’impayés dus à la difficulté d’honorer des remboursements trop élevés, mais soutient également le niveau de vie du retraité. Une disposition gagnante pour chacune des parties.

Par ailleurs, si le projet rend la chose possible, la demande d’un prêt sur la durée la plus courte possible sera à privilégier car le risque est réduit d’autant. A l’emprunteur d’arbitrer avant toute démarche, quant au montant à emprunter : un projet finançable sur 10 ans en respectant le taux d’endettement autorisé aura davantage de chances d’être accepté qu’un emprunt sur 20 ans. Enfin et comme pour tout prêt immobilier, un apport sera le bienvenu.

L’assurance emprunteur, graal du crédit immobilier

La principale difficulté pour l’emprunt d’un sénior, est de trouver une assurance qui accepte de le couvrir sur la totalité de la durée du prêt. Les complications dans le remboursement devenant statistiquement plus probables l’âge avançant, il devient un profil « à risque » et il est fréquent que l’adhésion soit refusée par les assureurs. Dans certains cas, une couverture est proposée seulement jusqu’à un âge défini.

Pas de panique, des assureurs spécialisés proposent aujourd’hui des contrats pouvant accompagner un sénior emprunteur jusqu’à 80 voire 90 ans ! Avec bien entendu des tarifs adaptés mais pas inaccessibles et des garanties correctes.

Si vous souffrez en outre de soucis de santé compliquant votre demande, il existe encore des solutions. Issue d’une négociation de 2006 entre les pouvoirs publics et les établissements financiers, la convention AERAS, pour « s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé », permet de faire examiner son dossier selon 3 niveaux d’examen des demandes pouvant être résumés en : 

• santé correcte permettant la proposition d’une garantie ;
• santé à risque nécessitant un examen approfondi ;
• risque très aggravé, le dossier étant alors transmis à un réassureur.

La convention permet également de ne pas tenir compte de pathologies anciennes et guéries. S’il n’est toujours pas possible d’emprunter à ce stade, il faudra se passer de l’assurance emprunteur, ce qui est tout à fait possible !

La garantie hypothécaire comme dernier recours

Cette garantie qui place le bien acquis en caution du remboursement du crédit, remplace l’assurance emprunteur. Elle peut s’appliquer de deux manières différentes :

• Le prêt hypothécaire cautionné, limité à 70% du montant de l’acquisition. Il coûte sensiblement plus cher qu’un prêt classique mais évite par ailleurs le coût de l’assurance. En cas d’impayés répétitifs ou de décès de l’emprunteur, la banque peut vendre le bien pour récupérer le capital dû.
• Le prêt viager hypothécaire permet, si vous possédez déjà un bien immobilier, d’emprunter une somme d’argent en plaçant une hypothèque sur le bien. Cela peut permettre d’acheter un autre logement, plus grand ou de plain-pied par exemple. La banque se rembourse en revendant le bien après le décès de l’emprunteur qui peut également procéder à un remboursement anticipé.

A noter que comme la vente en viager, le prêt viager hypothécaire est à envisager pour les personnes sans enfants. En effet, la notion de viager implique l’absence de transmission du bien immobilier aux héritiers à la suite du décès de la personne.

Emprunter après 60 ans est tout à fait possible, de multiples solutions sont proposées de nos jours. Il peut être utile également de proposer qu’une personne de l’entourage proche se porte caution du prêt et puisse rembourser le capital en cas de décès. Solution d’autant plus pertinente s’il s’agit de l’héritier direct qui hériterait dès lors du bien. Vous voici armé et prêt à envisager l’avenir !

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