Bien estimer la valeur de son bien immobilier à vendre

Sur un marché fortement concurrencé, il est essentiel de respecter certaines règles pour vendre rapidement un bien immobilier. Parmi elles, le positionnement tarifaire est à étudier avec soin car il déterminera à la fois votre gain et vos chances de parvenir à trouver un acquéreur. Le juste milieu n’est pas une simple question d’éthique ici, il est déterminant. Estimer correctement la valeur précise de son logement n’est pas pour autant chose facile et les conseils d’un professionnel s’avèrent la plupart du temps utiles. Voici la liste des critères à examiner, utiles pour vous faire une idée et pouvant constituer des atouts à mettre en avant.

La superficie du bien immobilier 

Avec la classification du bien en fonction du nombre de chambres, la superficie calculée en mètres carrés est un critère fondamental régissant le prix que vous pourrez demander lors de la vente. Un prix au mètre carré indicatif est généralement donné au sein de la ville où se situe le bien, qui vous aidera à déterminer une fourchette cohérente.

Prenez garde à tenir compte des bons éléments ! Notamment, seule la superficie définie par la loi Carrez est à retenir, à savoir les parties du logement offrant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m.

Également, toutes les pièces ne comptent pas dans le calcul : le garage, la véranda, le sous-sol, la cave, la loggia ou les locaux communs ne peuvent être compris dans la superficie. Il en va de même des espaces extérieurs tels que la terrasse, le balcon ou le pas de porte.

L’emplacement 

Nous évoquions un prix indicatif que vous pourrez facilement trouver sur Internet, constituant un indice de valeur d’un logement situé dans votre commune. Il s’agit toutefois d’un prix moyen et il vous faudra tenir compte d’autres critères pouvant fortement l’impacter à la hausse comme à la baisse.

A commencer par le quartier où est situé le bien. Certaines zones sont très recherchées, et le prix au mètre carré s’en voit augmenté, parfois dans des proportions très importantes. A l’inverse, certains quartiers peuvent perdre en valeur s’ils ont mauvaise réputation, ne contiennent pas d’aménagements ou de petits commerces.

Par ailleurs et de manière plus générale, un bien situé en ville se vendra plus cher que le même bien à la campagne (sauf exception !). Même alors, la taille et la réputation de la ville influera le prix du bien. En tête de liste des prix pratiqués, nous trouvons bien entendu la capitale, puis les plus grandes villes du pays.

Au-delà de ces considérations, interrogez-vous sur les atouts de l’environnement du bien. Est-il niché au cœur d’un écrin de verdure ? Bénéficie-t-il au contraire de tous les avantages du cœur de la ville ? Quelles infrastructures recherchées se trouvent à proximité ? Transports, écoles, complexes sportifs ou culturels, commerces ne font certes pas partie de la structure de votre bien, mais leur proximité constituera un atout à mettre en avant pour en élever le prix dans une certaine mesure.

L’existence d’un extérieur 

Revenons au confort du logement et évoquons l’importance d’y trouver un extérieur. Qu’il s’agisse d’un balcon de taille réduite si votre bien se situe en plein centre-ville, ou au contraire d’un vrai jardin, en passant par toutes les tailles de terrasse, un extérieur fera certainement grimper le prix de votre bien ! Surtout depuis la pandémie de Covid-19 et les confinements qui nous ont été imposés, la possibilité de s’aérer dehors tout en restant chez soi est un critère important pour les acquéreurs.

Prenez soin de mettre votre extérieur en valeur pour appuyer sur l’atout qu’il représente lors des visites. De la verdure, un sol propre et agréable pour la présentation, que vous pourrez agrémenter du mobilier utile pour démontrer que l’espace permet de prendre ses repas dehors et d’y vivre des moments de convivialité.

La présentation du logement 

Estimer la valeur d’un bien immobilier, c’est également se rendre compte de l’impression qu’il va donner aux visiteurs. Des critères totalement étrangers à la structure du bien lui-même, influeront pourtant sur l’offre potentielle que vous pourrez recevoir et son montant. Le rangement et la dépersonnalisation constitue en ce sens des actions gratuites pour vous mais qui pourront vous apporter un plus grand succès en aidant l’acquéreur potentiel à se projeter immédiatement dans le logement.

Plus concrètement, les sols, les peintures et les équipements feront diminuer le prix de vente s’ils sont en mauvais état. Il est souvent possible, pour un coût modique, d’améliorer rapidement le rendu du bien.

Dans votre démarche, nous vous conseillons une fois les étapes précédentes franchies, d’adapter votre estimation à l’état du bien. S’il est défraichi ou que des équipements d’importance doivent être remplacés (chaudière, cumulus, etc.), revoyez-la à la baisse de quelques milliers d’euros. Vous pouvez également estimer que cela fera l’objet d’une négociation lors de l’émission de l’offre, mais gardez à l’esprit que vous pourriez aussi faire fuir vos acquéreurs.

Les éléments provocateurs de coups de cœur 

Enfin, ne négligez pas ce que votre logement a d’exceptionnel. Du moins, ce qui provoque généralement un « waouh » de la part de vos proches. Une cuisine au goût du jour, une salle de bain luxueuse, un jardin aménagé façon zen ou encore un poêle à pellet charmant peuvent déclencher un coup de cœur.

Correctement mis en valeur sur les photos de votre annonce, ces éléments attireront les visiteurs et justifieront par ailleurs un prix supérieur au marché, dans la mesure du raisonnable bien entendu.

La surestimation du prix de vente constitue le plus grand frein aux transactions immobilières. Tant sur des critères jugés objectifs que par l’affection qu’il lui porte, un propriétaire peut croire de bonne foi que son bien vaut davantage que l’estimation faite par un agent immobilier. Les projets justifiant la mise en vente peuvent par ailleurs encourager à vouloir engranger davantage d’argent pour les concrétiser. Le calcul n’est en ce sens pas toujours le bon car un bien qui ne se vend pas peut coûter cher, notamment en cas de souscription d’un prêt relai. Finalement et même si vous ne comptez pas faire appel à ses services, vous gagnerez à valider votre positionnement tarifaire auprès d’un professionnel.