Comment déceler les vices cachés lors d’une visite ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien, un œil averti est plus que nécessaire : vous achetez dans l’état et très peu de défauts vous permettront de former un recours en réparation. On les appelle les vices cachés, et ils doivent répondre à plusieurs conditions pour être qualifiés comme tel. La plus importante étant que si vous en aviez eu connaissance, vous n’auriez pas acquis le bien. Mieux vaut donc détecter ces défauts avant de signer un compromis et pour cela, voici quelques conseils utiles.

Que sont les vices cachés ?  

Une éraflure sur la peinture murale ou un éclat dans le carrelage ne pourront être considérés comme des vices cachés. Pour obtenir une diminution du prix, le défaut doit vous causer un préjudice réel, comme nous allons le voir.

Apprenez à les reconnaître 

Revenons tout d’abord sur quelques exemples de vices cachés, propres à aiguiller sur les recherches à mener. Il s’agit bien évidemment d’une liste non exhaustive de défauts pouvant conduire à regretter son acquisition. Cherchez donc à repérer :

• une fissure dans la chape de béton supportant la construction,
• une toiture poreuse,
• une fuite dans la robinetterie inondant les murs,
• le caractère inondable du logement,
• l’absence d’alimentation en eau courante,
• un défaut de solidité de la charpente,
• les dégâts causés par les termites,
• un manque d’homogénéité ou des fissures dans le carrelage.

Les dispositions légales 

Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit être suffisamment handicapant pour empêcher votre jouissance paisible du logement. C’est ce qu’indique l’article 1641 du Code Civil, en stipulant que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Plus concrètement, le vice doit être caché : aucun recours ne sera possible si vous avez acheté en connaissance de cause. Il doit également rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine. Sur ce point, une maison humide ou risquant de s’écrouler sont des exemples caractéristiques de dangerosité liée à l’occupation. Enfin, le défaut doit exister au moment de la signature du compromis de vente.

Précisons que l’usure normale des éléments constitutifs du bien (toiture devenant poreuse avec l’âge par exemple) ne peuvent constituer des vices cachés. Il est donc essentiel pour ne pas vous sentir lésé ou crouler sous des frais imprévus, de savoir déceler les travaux à prévoir avant d’acheter. Quant aux vices cachés, quelques précautions sont à prendre lors de vos visites.

Savoir s’entourer 

Tout le monde ne dispose pas des compétences nécessaires pour repérer les vices cachés, d’autant qu’ils ne constitueront pas votre préoccupation principale lors d’une visite. Faites confiance à un tiers !  

Ne jamais visiter seul 

Pour imaginer votre vie dans un bien, vous pourrez avoir tendance à vous focaliser sur les volumes, la luminosité et les aspects pratiques. Seulement voilà, vous achetez une construction qui doit s’avérer fonctionnelle et sécurisante. Le meilleur réflexe à avoir est de convier une ou plusieurs personnes de confiance à visiter le logement avec vous.

N’ayant pas de décision d’achat à prendre, votre ami ou membre de votre famille pourra garder le recul nécessaire à l’examen objectif de l’état du bien. Une fenêtre vieillissante, un sol à refaire ou des fissures suspectes n’échapperont pas à l’œil bienveillant de votre proche qui pourra vous alerter.

Faire appel à un professionnel 

Si un élément vous semble suspect mais que vous n’avez la compétence requise pour aller au bout de l’investigation, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du bâtiment ou un architecte pour lever tout doute. Le coût de l’intervention sera dérisoire au regard du coût que vous supporterez, financièrement et en termes de pression psychologique, si vous laissez passer un vice caché.

Rechercher les possibles défauts 

Un défaut peut rester caché jusqu’à ce que vous ayez le réflexe de vous renseigner sur quelques points essentiels. Deux démarches doivent vous guider.

Examiner les diagnostics obligatoires 

Les nombreux diagnostics techniques maintenant obligatoires, peuvent donner de précieuses indications : si vous avez tendance à les survoler brièvement, prenez donc l’habitude d’en vérifier les points scrupuleusement. Ils laissent en effet moins de place à l’apparition de vices cachés. La présence de termites par exemple, ne peut plus être cachée.

Faites doublement attention, car un défaut signalé dans l’un de ces diagnostics ne pourra en aucun cas être qualifié de vice caché par la suite : vous en avez été informé, quand bien même l’information vous aurait échappé à cause d’une lecture trop rapide de ces documents fastidieux.

Avoir le réflexe de poser les bonnes questions 

Face au vendeur ou à l’agent immobilier, n’hésitez pas à vous montrer investigateur. Faites fonctionner l’électricité dans les différentes pièces, examinez le panneau électrique pour juger de sa vétusté ; faites couler l’eau et vérifiez sa couleur, regarder l’état de la tuyauterie ; dans chaque pièce, levez les yeux pour examiner le haut des murs et le plafond : des fissures pourraient s’y trouver. A l’extérieur, l’état de la façade et de la toiture sont à examiner avec soin. 

Toute question est bonne à poser au vu des enjeux. Le vendeur doit être en mesure de vous indiquer l’âge des différents éléments et de vous donner les détails sur leur constitution. Demandez si des infiltrations d’eau se sont déjà produites, si le sol est parfaitement stable, si la maçonnerie et la charpente sont solides. N’oubliez pas de vérifier la présence du tout-à-l’égout, ainsi que d’un système de ventilation efficace protégeant des moisissures néfastes pour le logement comme pour la santé. 

Enfin et en dehors du cadre précis des vices cachés, vérifiez l’état des menuiseries, du système de chauffage et de tout autre élément susceptible d’engendrer des coûts importants à l’avenir.  

Si malgré toutes ces précautions, un vice caché vous apparaissait après votre acquisition du bien, essayez de vous arranger à l’amiable avec le vendeur. Si vous n’y parvenez pas, sachez que vous avez un délai de deux ans pour intenter une action en garantie : annulation de la vente ou diminution du prix de vente pourront vous être accordés.