Achat immobilier : comment bien investir à deux ?

Un achat immobilier dans le cadre du mariage sécurise naturellement les deux acquéreurs : la communauté de biens s’applique, ou bien les règles fixées au contrat de mariage le cas échéant. Juridiquement considérés comme étrangers, les concubins ou colocataires réalisant une acquisition commune ne font pour leur part l’objet d’aucune protection particulière. Libre à eux donc, de prendre des dispositions spécifiques pour protéger leur patrimoine individuel en cas de séparation ou de décès de l’un d’eux. Voyons quelles solutions existent pour sécuriser une acquisition immobilière hors mariage.

Etablir une convention d’indivision

Le principe de l’indivision

Elle consiste à acheter un bien à deux ou plusieurs, chacun devenant propriétaire à hauteur de son apport financier chiffré précisément dans la convention.  En indivision, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Si une revente est envisagée et qu’un propriétaire ne veut pas vendre le bien, il existe toutefois deux possibilités. Un copropriétaire est libre de racheter la part d’un autre (ou plusieurs selon le cas) afin de conserver le bien. Si aucun compromis n’est trouvé, le tribunal pourra ordonner la vente car le Code civil prévoit à son article 815 que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

De plus, pour prévenir un éventuel décès, il est possible de notifier dans la convention d’indivision, une clause de rachat prioritaire de la quote-part du défunt. Les héritiers réservataires ne pourront ainsi s’opposer au rachat, à la condition que le bénéficiaire de la clause soit effectivement en mesure de l’acquérir et de les désintéresser.

Un testament peut également être rédigé en faveur du concubin afin de léguer sa quote-part ou l’usufruit, sauf si cela devait venir en concurrence avec les droits des autres héritiers. Attention tout de même aux droits de successions, élevés entre concubins.

PACS

Il existe deux cas de figure : les pacsés avant le 1er janvier 2007 tombent obligatoirement sous le régime de l’indivision, ce qui signifie que chaque conjoint possède une part du logement, par défaut 50%, mais comme stipulé précédemment il peut être précisé l’apport de chacun.

Les personnes pacsées après le 1er janvier 2007 dépendent du régime de la séparation des biens : elles sont propriétaires du bien immobilier à hauteur de l’apport financier et restent seules propriétaires des biens acquis avant le pacs. Elles peuvent toutefois choisir d’opter pour le régime de l’indivision.

Dans le cas d’une séparation avec dissolution du PACS, il est possible de décider d’un commun accord de vendre le bien, chacun récupérant alors sa quote-part sur le montant de la vente. La part de l’ex-concubin peut également être rachetée, l’autre devenant alors seul propriétaire du bien immobilier. Enfin le logement peut être maintenu en indivision, par le versement d’une indemnité à l’ancien partenaire de PACS : son montant peut résulter d’un commun accord ou de l’intervention d’un juge du tribunal de grande instance.

Il est fortement conseillé d’établir un testament auprès d’un notaire pour protéger le conjoint et lui léguer la part du bien en cas de décès. Dans le cas contraire, la part du disparu sera léguée à ses héritiers (enfants ou parents) sauf disposition particulière figurant au contrat de PACS. Si le PACS a été établi après le 1er janvier 2007, le survivant bénéficie tout de même d’un usufruit de 12 mois sur le bien. Un testament permet également une donation moins chère que pour de simples concubins (mais plus chère que pour un couple marié).

SCI : pour constituer un patrimoine immobilier

La création d’une Société Civile Immobilière permet de devenir associés avec d’autres personnes, par l’acquisition de parts au sein d’une société détenant le bien immobilier. Chacun dispose de parts à hauteur de son investissement financier, avec un nombre illimité d’associés.

La SCI propose d’établir, à sa constitution, les mesures à prendre selon les différents cas de figure impactant sa vie ultérieure (volonté de quitter la SCI ou décès principalement, mais aussi modification du nombre de parts). Le but visé est évidemment de protéger les intérêts des différents acheteurs et d’assurer une vision commune du projet. A ce titre, la création a un coût (200 € à 2 500 €) et demande une gestion rigoureuse concernant la rédaction des statuts ou la tenue des assemblées.

En couple, la SCI permet de faciliter la gestion des biens immobiliers en cas d’investissement dans une résidence secondaire, studio, chalet à la montagne. Il sera alors possible de faire évoluer le partage des biens, simplement, par la donation ou la vente de parts.

Fiscalement, il est possible de sous évaluer de 10 à 20% les parts de la SCI sans craindre un redressement fiscal. D’autre part, la SCI laisse grâce au démembrement de propriété croisé, l’opportunité d’effectuer un montage financier renforçant les droits du concubin survivant vis-à-vis des héritiers. Chacun possédera ainsi la moitié des parts en nue-propriété et l’usufruit sur les parts détenues en nue-propriété par l’autre concubin.

En cas de décès, le survivant récupère donc ses parts et l’usufruit sur les parts du défunt, devenant ainsi unique usufruitier sans pour autant léser les héritiers sur la part qui leur est réservée. Si la séparation est conflictuelle, le tribunal ne pourra cependant pas provoquer le partage de la SCI.

La tontine : lorsqu’il n’y a pas d’enfants

La tontine rend le dernier survivant unique propriétaire du bien. Également appelée clause d’accroissement, elle notifie ainsi dans l’acte de propriété la conservation du logement par le survivant, clause à laquelle les héritiers réservataires ne peuvent s’opposer (parents par exemple). La tontine ne peut en revanche être utilisée pour exclure les enfants d’une succession.

L’inconvénient est que si le bien n’est pas la résidence principale et/ou que sa valeur est supérieure à 76 000 euros, les droits de succession s’élèveront à 60% de la valeur de la moitié du bien.  En dessous de 76 000 euros, le survivant ne devra s’acquitter que des droits de mutation à titre onéreux (soit le taux maximum légal de 5,81 %). En cas de séparation, les deux parties pourront mettre fin à la tontine, uniquement d’un commun accord.

Un achat immobilier hors mariage n’est pas à prendre à la légère et il convient avant tout de déterminer, en amont et avec l’ensemble des parties, sous quel régime vous souhaitez devenir propriétaires. Celui-ci influera sur les possibilités de protéger l’un ou l’autre en cas de séparation ou de disparition. Il est également conseillé d’en discuter avec le notaire, afin de déterminer au mieux la solution la plus avantageuse pour tous.