Comment se prémunir des risques liés à l’investissement locatif ?

Des diverses possibilités de s’enrichir, l’immobilier est encore perçu comme un refuge sûr, en comparaison des risques encourus avec les placements financiers en bourse notamment. Investir dans la pierre en vue de mettre le bien immobilier en location est alors une manière efficace de constituer un patrimoine à moindre coût, ou de placer un capital existant afin qu’il rapporte une rente durable tout en gagnant en valeur.  

Seulement voilà, l’opération n’est pas exempte de risques pour autant, et il convient de s’en prémunir pour préserver non seulement la rentabilité du placement, mais aussi sa santé financière et sa tranquillité quotidienne. Détaillons comment assurer au mieux ses arrières lorsque l’on procède à un investissement locatif.  

Les solutions contre les impayés de loyers 

La crainte de tout propriétaire bailleur est de constater un beau matin que le loyer n’a pas été versé. Précisons que des retards de paiement peuvent survenir et que, notamment dans cette période d’inflation galopante, faire preuve de souplesse est de mise si vous n’êtes pas pris à la gorge. Lorsque l’on parle ici d’impayés, nous partons du principe que le locataire n’aura pas versé au moins deux mensualités successives et ne se montre pas rassurant quant à la régularisation de son dû. Les retards peuvent également se multiplier, vous mettant dans une situation délicate vis-à-vis de votre propre banque pour le remboursement du crédit immobilier, le cas échéant.  

Le premier bon réflexe est de maintenir le dialogue avec le locataire, afin d’éviter que la situation ne se dégrade – et pour déterminer si une solution amiable pourra être trouvée ou non. En tout état de cause, certaines précautions peuvent concourir à assurer votre tranquillité financière.  

Bien sélectionner le locataire 

Il convient avant tout, de ne pas faire signer de bail au premier venu. Une étude attentive du dossier du candidat locataire est à mener, en vue de vérifier qu’il répond positivement aux interrogations suivantes :  

• Dispose-t-il des ressources financières suffisantes et régulières, pour assumer le loyer et les charges confortablement ?  
• Sa situation est-elle éligible aux garanties que vous souhaitez souscrire ? 
• Les documents justificatifs présentés sont-ils vrais ?  

Une relation de confiance doit pouvoir s’instaurer dès les premiers échanges, et vous pouvez vous fier à votre instinct par ailleurs. Mieux vaut tarder quelque peu à trouver le bon locataire, que louer rapidement à un locataire mauvais payeur ! 

Exiger un garant 

En tant que tierce personne s’engageant à régler le loyer en cas de difficulté du locataire, la présence d’un garant physique est rassurante. Le garant peut être caution dite « simple », et vous pourrez alors le contacter après avoir d’abord relancé le locataire et si celui-ci ne règle pas la situation. Dans un deuxième cas, le garant « solidaire » doit combler le défaut de paiement du locataire dès que celui-ci apparaît.   

Dans tous les cas, le garant s’engage à régler ce qui est prévu à l’acte de cautionnement que vous lui aurez fait signer, en cas de défaillance du locataire : le loyer bien sûr, mais également les charges, taxes, entretien du logement, etc.  

Malheureusement, la précaution du garant peut ne pas suffire, s’il devient insolvable également ou refuse d’intervenir. La procédure en recouvrement ou pour procéder à une expulsion qui s’enclenche alors s’avèrera sans aucun doute longue et coûteuse, y compris moralement.  

Se protéger grâce à la Garantie contre les Loyers Impayés (GLI) 

Elle ne sera accessible que si vous présentez un locataire solvable et présentant une situation sécuritaire : un contrat de travail en CDI, des revenus d’au moins 3 fois le montant du loyer et une absence d’impayés par le passé. Divers documents lui seront réclamés pour en justifier et s’il est accepté, vous pourrez être indemnisé pour : 

• Tout loyer impayé, jusqu’à la date de son départ volontaire ou forcé ; 
• D’éventuelles dégradations constatées sur l’état des lieux de sortie, ainsi que pour la perte de loyer occasionnée par le délai de remise en état du bien (à souscrire de manière optionnelle) ; 
• La perte de loyer subie si le locataire abandonne soudainement le bien ou décède ; 
• Les frais de procédure inhérents à une demande d’expulsion ou une action en recouvrement.  

D’autres assurances que la GLI existent pour se prémunir du risque d’impayé, attention dans tous les cas à bien étudier le contrat proposé : coût, franchises ou encore restrictions sur le choix du locataire pourraient vous surprendre.  

Prévenir une perte financière grâce au dispositif Visale 

Il s’agit d’une caution accordée par Action Logement sous certaines conditions, visant à indemniser un propriétaire lésé en loyers et en charges, du montant de sa dette. L’organisme se retournera ensuite contre le locataire défaillant.  

Une limite est fixée à 36 mensualités, et le loyer ne doit pas excéder – charges comprises – 1 500 € à Paris, ou 1 300 € en province. Quant aux dégradations impactant le bien, elles pourront faire l’objet d’une indemnisation maximale de 2 mois de loyer.  

Maintenir son bien immobilier en bon état 

C’est un point essentiel, qui peut s’il est mal géré, impacter fortement la valeur intrinsèque du bien immobilier ou générer des frais de rénovation conséquents. Un propriétaire avisé portera une attention particulière à se protéger contre les dégradations que les locataires pourraient causer. Nous évoquions plus avant la garantie contre les dégradations qu’il est possible de souscrire avec la GLI, mais d’autres démarches sont ici de mise.  

Procéder à un état des lieux détaillé 

C’est une démarche qui peut sembler tatillonne et chronophage, que la loi n’impose pas par ailleurs, mais que vous vous féliciterez d’avoir réalisée en cas de souci.  

N’hésitez pas à élaborer un document en vue de lister pour chaque pièce, les différents éléments présents, dans le but de vous accorder avec le locataire sur leur état. Cela pourra concerner les murs et le sol, mais aussi les interrupteurs, la tuyauterie, les équipements sanitaires et de cuisine, voire même les joints et autres détails spécifiques. Vous pouvez ensuite créer une grille d’analyse vous permettant pour chaque élément, d’indiquer rapidement à l’aide de simples croix, si l’état est neuf, correct ou dégradé.  

En signant un tel document, le locataire ne pourra se montrer de mauvaise foi lors de l’état des lieux de sortie. Pour vous assurer d’être remboursé des dégradations, vous pourrez compter sur la caution demandée à l’entrée dans le logement – aussi appelée dépôt de garantie.   

Être remboursé des menues dégradations grâce au dépôt de garantie  

Automatiquement exigible lors de la souscription du bail, le dépôt de garantie est égal à un mois de loyer hors charges. Il peut être versé directement par le locataire, par l’avance loca-pass d’Action Logement ou encore par le fonds de solidarité pour le logement (FSL).  

Vous serez en droit de décider ce qu’il convient de faire de cette somme lors du départ du locataire, et donc d’en conserver tout ou partie si vous estimez que cela est nécessaire à la remise en l’état initial du logement. Cette appréciation reste subjective et fait souvent l’objet d’une négociation entre le locataire et son propriétaire.  

Assurer son logement en son absence 

Les dégradations ne sont pas toujours du fait du locataire, et peuvent survenir lorsque le logement est vide : incendie, inondation, vandalisme, sont autant de risques qu’il convient de couvrir. Si le logement est inoccupé donc, souscrivez une assurance propriétaire non-occupant qui prendra en charge les frais en fonction des options choisies. Elles peuvent concerner la couverture des mensualités de prêt, la réparation des dégradations, voire le remboursement d’objets ou équipements présents dans le logement.  

Si vous êtes propriétaire d’un logement non-occupé au sein d’une copropriété, la loi ALUR impose d’ailleurs de souscrire une telle assurance. Attention, un manquement pourrait avoir de graves conséquences en cas de sinistre qui impacterait d’autres logements de la copropriété.  

Prévenir le risque de vacance 

Un logement vide représente un coût – ou une absence de gain – pouvant rapidement devenir problématiques. La vacance peut survenir et perdurer, si certaines précautions ne sont pas prises dès l’achat ou au cours de la vie locative du bien immobilier.  

Cibler le bon emplacement 

Un logement peut être exceptionnel par ses caractéristiques intrinsèques, il n’intéressera pourtant aucun locataire s’il est situé au milieu d’un bois isolé. Trouver la demande en face de votre offre nécessite un positionnement géographique attirant : en centre-ville, proche des commerces et des écoles, de lieux culturels ou au sein de quartiers en développement. C’est le premier critère à étudier, en vue notamment de sélectionner une zone de recherche dont les biens peuvent être présentés à un prix correspondant à votre budget.  

Rendre son bien convenable pour la location 

Un investisseur est parfois tenté d’acquérir un logement peu cher mais à l’état douteux, en vue de maximiser la rentabilité immédiate de son investissement. Dans un tel cas de figure, il est indispensable de s’assurer que le bien répondra aux critères de base d’une mise en location et notamment, que les critères de décence fixés par la loi sont bien respectés.  

Au vu de la forte concurrence locative sur certains secteurs, il peut s’avérer utile d’aller plus loin et de procéder à une rénovation partielle ou totale du bien acquis. Si la charge financière initiale s’alourdit alors, le propriétaire bailleur pourra s’y retrouver en augmentant sensiblement le loyer et en bénéficiant in fine d’une valeur de son bien sur le marché plus importante.  

Lors de telles interventions, attention à bien penser l’aménagement et les équipements en fonction des attentes des ménages d’aujourd’hui : un séjour spacieux, une jolie cuisine ouverte, un mode de chauffage au bois, sont autant d’atouts qui assureront une occupation permanente du logement.  

Enfin, à la sortie de chaque locataire, n’hésitez pas à faire un point en vue de remettre le bien en état, voire de l’améliorer pour le relouer le plus rapidement possible.  

Fixer un loyer raisonnable 

En dehors des zones où le loyer est règlementé, vous pourriez être tenté d’augmenter votre gain mensuel. Cela peut être une mauvaise idée si la concurrence est rude : les locataires potentiels fuiront votre bien. Observez le marché et fixez un loyer abordable. Ce point particulier doit guider votre montage financier et non l’inverse : ne cherchez pas à rentabiliser votre investissement par un loyer alourdi, visez plutôt un bien dont le loyer naturel rend votre montage rentable.  

Chouchouter le locataire en place 

Enfin, fidéliser l’occupant de votre bien immobilier réduira évidemment le risque de vacance locative. Veillez à entretenir de bons rapports, à être réactif en cas de demande de sa part et n’hésitez pas à proposer d’améliorer régulièrement le logement, par le remplacement ou la modernisation d’un équipement, la rénovation des peintures ou des sols, bref : par la réalisation des travaux que vous auriez de toute façon menés à bien après son départ ! 

Investir plus sereinement grâce à la LMNP 

Pour terminer, précisons qu’il existe une manière d’investir grâce à laquelle la plupart des risques liés à l’investissement locatifs disparaissent : la location meublée non professionnelle (LMNP).  

En investissant sous ce statut en résidence de services, vous confiez la responsabilité de gestion du bien à l’exploitant de la résidence : il aura la charge de trouver un locataire, de procéder au recouvrement de loyer, de gérer et de palier les dégradations éventuelles à ses frais. Le contrat signé au départ l’engage même à vous verser les loyers prévus, lorsque le logement reste inoccupé ! 

Le statut de LMNP vous permet par ailleurs de percevoir des revenus qui seront imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers : cela vous coûtera moins cher en taxes.  

Investir sereinement exige de porter une attention particulière au montage financier initial, et de se couvrir par quelques précautions particulières. Dernier conseil utile : lors du choix du bien immobilier, prenez bien garde à ne pas vous investir émotionnellement. Vous êtes alors dans la peau d’un investisseur, vous n’achetez pas le logement pour y habiter. Ne vous mettez donc pas en quête d’un logement dans lequel vous vous sentez bien, mais plutôt d’un bien qui répond objectivement aux critères que vous vous serez fixés en vue de louer. Bonne recherche !