Marché immobilier : il se porte bien

Les évolutions récentes du marché immobilier laissaient craindre l’apparition d’une situation difficile pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, ainsi que pour les professionnels du secteur au passage. Hausse des taux d’intérêt, ajustement trop lent du taux d’usure, politique bancaire incertaine et attentisme lié au contexte politique et géopolitique créent une situation inédite, aux conséquences potentiellement importantes.

Pour plusieurs raisons cependant, vous pouvez souffler quel que soit votre statut : le marché immobilier français garde son dynamisme, et malgré certains points pouvant ralentir l’appétit des acquéreurs, aucune ombre de forte récession ou d’effondrement ne se profile dans les prochains mois. Zoom sur les tendances de cette fin d’année 2022.

La hausse des taux d’intérêt se poursuit

C’est sans doute l’information la plus attendue : la hausse des taux d’intérêt se poursuit. Depuis le plancher observé en octobre 2021, on peut estimer que leur valeur se rapproche du doublement, en un an.

Obtenir un crédit sous le seuil des 2 % devient compliqué pour un dossier correct, sur 20 ans ou plus. En octobre 2022, les prêts sont ainsi accordés à des taux moyens de :

• 1,7 % sur 15 ans, contre 0,95 % il y a un an ;
• 1,9 % sur 20 ans, contre 1,1 % en octobre 2021 ;
• 2,1 % sur 25 ans, contre 1,35 % l’an passé.

Emprunter coûte donc plus cher, et bon nombre de ménages doivent revoir leur financement – ou leurs ambitions en termes de taille ou de localisation géographique du bien à acquérir. Précisons tout de même que l’inflation des taux en France reste raisonnable en comparaison d’autres pays comme les Etats-Unis, où le taux moyen pour un prêt accordé sur 30 ans (durée la plus fréquente outre-Atlantique) dépasse les 7 % !

Espérons que l’évolution des taux français ne suive pas la tendance américaine, car ce taux moyen sur 30 ans n’était que de 3 % l’an dernier… L’étude de l’Observatoire Crédit Logement CSA nous apprend que les experts tablent sur une augmentation des taux d’intérêt moyens qui pourraient frôler les 3 % en 2023, avant de se stabiliser à un niveau plus faible en 2024. A suivre !

Le nouveau taux d’usure permet une souplesse bienvenue mais insuffisante

Conséquence logique de la montée des taux d’intérêt, le taux d’usure suit le même chemin et permet aux banques de satisfaire un plus grand nombre de demandes de prêts en passant de 2,57 % à 3,05 %.

Il est cependant à craindre que l’effet bénéfique sur le marché ne soit de courte durée, au regard de la poursuite de la hausse des taux d’intérêt. Une nouvelle situation de blocage se profile déjà à l’horizon, alors que les banques ont profité de la relève du taux d’usure pour booster leurs propres barèmes : on observe une hausse de 0,3 points en moyenne, des taux d’intérêt proposés début octobre. Bien des dossiers devraient se heurter à nouveau à la barrière infranchissable de l’usure.

S’il semble juste d’espérer que le nouvel ajustement du début d’année permettra à nouveau de voir un nombre conséquent de dossier être satisfaits, soulignons que le blocage du taux d’usure entraîne un simple ralentissement de la réalisation des transactions, non un frein au marché en lui-même.

Les prix immobiliers augmentent, mais…

Les difficultés potentielles à financer une acquisition ne semblent pas atteindre le dynamisme du marché immobilier. L’offre fait toujours face à une forte demande et de fait, les prix poursuivent leur ascension : + 4,6 % depuis janvier selon le baromètre national élaboré par MeilleursAgents et publié en octobre 2022, et + 0,3 % pour le seul mois de septembre.

Pour autant, il semble qu’une inversion de la tendance se dessine au sein des grandes agglomérations, bien qu’il soit trop tôt pour affirmer qu’elle sera durable. Paris voit ainsi son niveau de prix baisser de 0,5 points en un mois, et 0,4 points depuis le début de l’année selon l’IPI publié par MeilleursAgents et Les Echos.
Le podium revient cependant à Bordeaux, dont les prix ont chuté de 0,9 % en un mois, suivi de Strasbourg et Toulouse avec respectivement 0,8 % et 0,7 % de baisse des prix.

A nouveau, ce phénomène est bénéfique au marché mais peut ralentir la concrétisation des transactions, par le biais des propriétaires attentistes d’une éventuelle remontée des prix – que les prévisionnistes semblent écarter.

Un marché d’opportunités pour les plus gros moyens

Une chose est certaine : les transactions immobilières demandent une préparation et des moyens accrus depuis la crise sanitaire. La sélection des emprunteurs reste exigeante, ce qui est bien visible dans les faits : le courtier Finance Conseil nous apprend que l’apport moyen, qui s’élevait à 29 405 € il y a un an, est aujourd’hui de 62 176 € ! Cela peut toutefois s’expliquer par le frein du taux d’usure ayant favorisé les dossiers avec le ratio d’apport le plus conséquent, mettant les autres dossiers temporairement en attente.

Le montant moyen de crédit est de son côté resté stable (à 236 412 € en septembre), mais les revenus nécessaires pour emprunter ont connu une hausse substantielle pouvant avoisiner les 40 %.
Gageons alors que les revenus suffisants (conséquents ?) ont de belles affaires à réaliser, sur un marché où la concurrence se fait moins rude. Le bon moment pour acheter, en somme !

L’inflation, bénéfique au marché immobilier

Enfin, l’inflation continue sur la grande majorité des produits et services de consommation courante fait de l’immobilier un refuge plébiscité des épargnants, encore plus qu’auparavant. Plutôt que de subir la dévaluation de l’épargne, il est en effet profitable de la placer dans un produit immobilier dont les mensualités n’évolueront pas et dont la valeur, à terme, doit perdurer malgré l’inflation.

Une nouvelle fois, l’immobilier montre sa force en tant qu’investissement rassurant, face à l’inflation comme au regard du contexte géopolitique qui impacte directement les autres formes d’investissement. Avec une situation inédite dont les conséquences et la finalité restent de parfaites inconnues, les propriétaires occupants comme les investisseurs se dirigent instinctivement vers la pierre.

L’année 2023 devrait donc voir les taux d’intérêt augmenter à nouveau, et potentiellement amorcer une vraie diminution des prix de vente qui reste à confirmer. Un tel schéma équilibrerait les coûts d’acquisition et maintiendrait à nouveau une forte demande : aucun doute, le marché immobilier se portera bien encore longtemps !