Propriétaires bailleurs et locataires : qui paie quoi ?

Vous pratiquez ou envisagez de vous mettre à l’investissement locatif ? Une manière efficace de constituer un patrimoine à moindre frais, pour peu que vos calculs soient justes ! Entre le propriétaire et son locataire, l’ensemble des frais liés au logement ne sont pas répartis au bon vouloir de chacun. La loi fixe de manière exhaustive les charges – et les responsabilités – que vous pourrez faire incomber à votre locataire, alors ne vous y trompez pas et suivez le guide !

Les charges liées à un bien immobilier

Précisons tout d’abord quelques éléments de définition. La possession d’un bien immobilier engendre des charges inhérentes, qui doivent être honorées par le propriétaire. Elles peuvent concerner certaines taxes (foncière ou liée au ordures ménagères principalement), l’entretien physique du bien (et de l’immeuble le cas échéant), le paiement des factures des prestataires et fournisseurs (énergie, eau, entretien courant des parties communes et de l’ascenseur, réparations diverses, etc.) ou encore la rémunération du syndicat de copropriété lorsqu’il y a lieu.

Parmi ces charges, certaines peuvent de bon aloi être récupérées par le propriétaire, sur son locataire. Alors appelées charges locatives, la loi du 6 juillet 1989 les regroupe sous 3 catégories :

• les services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

• les dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

• les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le bail doit énumérer de façon limitative la partie des charges imputables au locataire. Leur montant ainsi que leur répartition précise doivent être clairement énoncés. Le propriétaire garde quant à lui l’obligation de payer certaines dépenses plutôt liées à la valeur du bien et à son état global.

La répartition dans les faits

En premier lieu, le locataire a le devoir de payer les fournitures consommables, telles que l’eau froide, l’électricité et le gaz. L’eau chaude et le chauffage viennent en sus lorsqu’ils sont collectifs. En maison, ces dépenses sont directement contractualisées et réglées par le locataire qui ne reverse donc rien au propriétaire.  

La partie suivante des charges locatives concerne l’entretien courant des parties communes de l’immeuble (s’il y a lieu). Nous retrouvons ici le ménage généralement confié à une société de nettoyage, l’entretien de l’ascenseur, l’entretien des espaces verts et autres services pouvant être souscrits par les copropriétés.

Enfin, les taxes relatives au bon fonctionnement quotidien de la location sont récupérables sur le locataire : de balayage et de ramassage des ordures ménagères.

Le propriétaire de son côté, doit s’acquitter seul de toutes les dépenses relevant du gros entretien de l’immeuble (ravalement de façade, mise aux normes de l’ascenseur, entretien de la toiture et des cheminées), de la création des espaces verts et autres décorations extérieures ou communes.

De la même façon, le remplacement des équipements communs (digicode, poubelles) ou liés au logement (chaudière, chauffe-eau, fenêtres, voire équipements de cuisine si celle-ci est louée entièrement équipée au départ) sont à sa charge.

Les honoraires du syndicat de copropriété et autres frais de gestion restent enfin à sa pleine charge.

Le salaire du gardien fait quant à lui l’objet d’une répartition : 75% est à la charge du locataire si l’employé assure le nettoyage des communs et la gestion de poubelles, 40% dans le cas contraire.

La responsabilité du locataire

Si le propriétaire se doit de mettre en location un bien en bon état et d’effectuer les gros travaux d’aménagement ou de réparation, la première obligation incombant au locataire est d’occuper paisiblement le logement et de ne pas y apporter de transformation notable. Nous évoquons la notion de responsabilité ici, car elle est susceptible d’engendrer des frais supplémentaires pour le locataire, qui ne sont pas prévus dans les charges.

Il doit également le maintenir en l’état initial, par des actions de nettoyage notamment : murs, sols, extérieurs, etc. Le locataire est également en charge des petites réparations intérieures. A noter qu’il s’agit là du principal objet de discorde entre locataires et bailleurs, quant à l’appréciation de l’efficacité du locataire en la matière – avec en jeu le rendu de la caution versée lors de l’emménagement.

Ajoutons que le locataire a l’obligation de souscrire une assurance couvrant le bien immobilier contre les accidents et autres risques locatifs (catastrophe naturelle, dégât des eaux, incendie, cambriolage, etc.). Il sera amené à en justifier auprès du propriétaire, chaque année si celui-ci en fait la demande.

La répartition de la charge financière entre un propriétaire et son locataire est jalonnée par la loi, ce qui permet de se retourner contre le propriétaire au besoin. Néanmoins, un flou juridique perdure sur certains points faisant régulièrement l’objet de litiges et laissant le remboursement de la caution à l’appréciation du propriétaire : l’état des murs par exemple, ou d’un objet qui peut avoir été endommagé par le locataire ou par le temps. Mieux vaut bien choisir son locataire, et inversement !

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