Vente d’un logement loué : quelles sont les règles ?

Tout propriétaire bailleur peut être amené à souhaiter vendre son bien immobilier, pour diverses raisons : investir ailleurs ou récupérer des liquidités le plus souvent. L’impact pour le locataire peut varier, selon que le propriétaire souhaite vendre son logement « nu », c’est-à-dire non-occupé, ou au contraire le vendre loué. Explorons les diverses possibilités, afin de déterminer les options du locataire, qui peut par ailleurs être amené à vérifier si son propriétaire agit de bon droit.

Un autre investisseur achète le bien

Le premier cas – le plus simple – consiste à vendre le logement, occupé, à un nouveau propriétaire bailleur. L’impact sur le locataire est alors nul, puisqu’il peut continuer à occuper le logement dans les mêmes conditions, avec le bail qui poursuit son cours. Ce type de vente intervient le plus souvent en cours de bail, à l’initiative d’un propriétaire pressé de se défaire du bien immobilier – car la vente est généralement accordée à un prix inférieur à celle d’un logement vide.

Le locataire, s’il est mis au courant de la vente, peut proposer de se porter acquéreur de son logement, mais il ne dispose d’aucun droit de priorité. L’unique obligation consiste en l’envoi par le nouveau propriétaire, de ses coordonnées au locataire.

Tous les devoirs sont transférés au nouveau propriétaire : il devra notamment rendre la caution au moment du départ du locataire. Le garant s’étant porté caution par ailleurs, s’il y en a un, n’est en aucune façon libéré de son engagement.

Le propriétaire souhaite vendre le logement vide

Autre cas de figure : avant de vendre, le propriétaire souhaite que le locataire libère les lieux. Plusieurs règles s’appliquent alors.

L’envoi du congé pour vendre

Le propriétaire devra donner congé au locataire, en vue de libérer le logement de toute occupation à la fin du bail (ou de l’une des périodes de bail, selon le principe des 3-6-9 annuités). Attention, les règles du congés pour vendre sont précises et le propriétaire devra les respecter à la lettre, au risque de s’exposer à une amende pénale et au versement de dommages et intérêts au locataire.

Concernant les délais, le congé doit impérativement être donné au moins 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide, ou 3 mois si le bien est meublé, sous peine de nullité. La lettre (recommandée ou par acte d’huissier) doit être adressée à tous les signataires du bail et le motif du congé (pour vendre ici) doit être clairement indiqué.

Cet envoi vaut offre de vente au(x) locataire(s) : la lettre mentionnera également le prix et les conditions de la vente, la description du logement et de ses éventuelles annexes, ainsi que l’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le droit de préemption

Le congé pour vendre laisse ainsi la possibilité au locataire de se porter acquéreur du bien immobilier, en étant en prime prioritaire. Ce droit ne s’applique qu’aux logements vides, excluant donc les meublés, et sous réserve que le propriétaire ne souhaite pas vendre à un membre de sa famille jusqu’au troisième degré. Cela inclut les parents, grands-parents et arrières grands-parents pour les ascendants, et les enfants, petits-enfants et arrières petits-enfants pour les descendants. Le calcul intervient également en ligne collatérale, en prenant en compte les frères et sœurs bien sûr, mais également les oncles et tantes, les neveux et les nièces.  

Suivant la règle établie, le locataire peut faire jouer son droit de préemption, sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer, durant les deux premiers mois après réception du recommandé signifiant le préavis. Il doit alors informer le propriétaire de son intention d’achat par lettre recommandée également, en indiquant si un prêt immobilier lui sera nécessaire pour finaliser l’acquisition. Un délai de deux mois est alors accordé pour signer l’acte de vente, ou quatre mois si un prêt doit être souscrit.

L’offre est cependant réputée refusée, si le locataire :

• refuse de racheter le bien,
• n’adresse aucune réponse au propriétaire durant les deux premiers mois du préavis,
• propose un prix inférieur à celui fixé par le propriétaire, et que celui-ci refuse.

Attention : si le locataire n’achète pas par manque de moyens et s’aperçoit plus tard que le propriétaire vend ou a vendu à un prix inférieur aux conditions qui lui ont été proposées, il redevient prioritaire et peut même être en droit d’exiger la nullité d’une vente réalisée !

Quand quitter le logement ?

Si aucun accord n’est trouvé, le locataire devra donc quitter les lieux. S’il ne peut le faire au-delà du dernier jour du bail, il est cependant libre de le faire avant, et sans contrepartie dans la mesure où la rupture du contrat de bail est à l’initiative du propriétaire.

La remise des clés au propriétaire et l’état des lieux peuvent être réalisés quand le locataire le souhaitera, et il ne sera redevable que des loyers et charges calculés au prorata de son occupation effective.

Le droit de visite

Dans tous les cas de figure, le locataire est tenu d’accorder à son propriétaire un droit de visite et ce, même si le délai du droit de préemption n’est pas écoulé. L’intimité du locataire doit cependant être préservée et il doit être prévenu à l’avance des visites, qui ne pourront par ailleurs pas se dérouler le dimanche et les jours fériés. Le mieux reste de s’accorder en bon intelligence, sur des plages horaires pour les visites.

Précisons également que le propriétaire ne peut pas contraindre le locataire à autoriser une visite en son absence.

Le cas particulier des locataires de plus de 65 ans

La loi prévoit une protection particulière pour les locataires âgés de plus de 65 ans. Si leurs ressources sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, un congé ne peut leur être adressé. La règle est valable également pour un locataire âgé de moins de 65 ans mais ayant à charge une personne dépassant ce seuil à la date d’échéance du bail.

Pour éviter un renouvellement automatique du bail, le propriétaire peut toutefois proposer au locataire âgé une solution de relogement. Celle-ci doit alors porter sur un logement correspondant aux besoins du locataire, à ses possibilités financières, et situé à proximité (même commune ou arrondissement, ou commune / arrondissement limitrophe).

Il n’est pas toujours évident pour un propriétaire, de signifier à son locataire qu’il souhaite le voir partir. A contrario, un locataire peut mal prendre l’annonce de la revente de son logement. Le respect de ces quelques règles et une approche courtoise pour chacune des parties, favoriseront un déroulé serein de la vente.