3 solutions pour financer un achat immobilier en 2023

Baisse générale du pouvoir d’achat, remontée des taux d’intérêt immobiliers, taux d’usure qui reste un frein au crédit bancaire malgré une révision régulière… Nombreuses sont les raisons qui expliquent la diminution du nombre de transactions réalisées depuis quelques mois. Non pas que l’appétit immobilier de nos concitoyens se soit tari, bien au contraire. Ce sont plutôt des difficultés rencontrées pour financer les projets souhaités qui en sont à l’origine.

Tout un chacun en prend conscience progressivement : les stratégies immobilières doivent s’adapter, plutôt que de s’enfermer dans un attentisme qui ne garantit pas que des jours meilleurs arriveront prochainement. Beaucoup doivent revoir leurs exigences à la baisse, trouver des financements complémentaires ou des manières d’acquérir un peu moins classiques.

Zoom sur les solutions qui peuvent permettre de contourner les difficultés rencontrées et d’acquérir un bien immobilier en 2023.

La location-accession

Voici une première solution qui offre la possibilité à un ménage d’occuper une maison ou un appartement en vue de l’acquérir, mais sans devoir en payer le prix immédiatement. Le principe, utilisé depuis fort longtemps, est comparable au leasing automobile avec option d’achat : le logement est occupé un certain temps et s’il convient, il peut être acquis moyennant un prix d’achat amputé d’une partie des loyers déjà versés et qui correspond à une quote-part d’acquisition.

Concrètement, un professionnel de l’immobilier – généralement un organisme HLM ou un promoteur d’économie mixte – fait l’acquisition d’un bien ou lance un programme de construction neuve. Les logements sont proposés à la location pour une durée comprise entre 1 et 3 ans, à l’issue de laquelle le locataire est prioritaire pour acheter le bien. La fraction du prix de location destinée à l’achat sera évidemment déduite du prix final, ou rendue au locataire si celui-ci renonce à acquérir le bien immobilier.

L’avantage dans le contexte que nous connaissons est évident : un ménage freiné dans son élan d’achat par les exigences bancaires pourra différer la souscription du crédit nécessaire en espérant voir arriver une période plus favorable, et par ailleurs emprunter une somme moindre grâce aux loyers déjà versés.

L’achat immobilier à plusieurs

Si plusieurs personnes se voient contraintes de reporter leur projet immobilier par manque de moyens, la solution peut venir d’un achat groupé. Précisons dès à présent que ce type d’acquisition reste risquée en cas de mésentente future, mais peut très bien fonctionner si chaque co-emprunteur est investi et respecte les règles fixées collectivement.
Les avantages d’un achat commun sont évidents : pouvoir acheter une grande maison à diviser, en conservant ou non des parties à usage commun, effectuer un investissement locatif à plusieurs ou encore, bénéficier d’une résidence secondaire à moindre coût.

Quant à la forme que peut prendre un tel investissement, distinguons :

• La constitution d’une société civile immobilière (SCI) pouvant détenir un ou plusieurs biens. Chaque associé détient un pourcentage de parts équivalent à son apport financier et des statuts doivent être élaborés, qui prévoiront les règles applicables aux éventuels conflits et les modalités de sortie d’un associé.
• L’indivision qui ne nécessite aucune démarche particulière : lors d’un achat à plusieurs, l’indivision s’applique par défaut (en couple par exemple). Si chaque acquéreur est ici propriétaire à hauteur de sa contribution financière, celle-ci n’est pas concrètement matérialisée : chacun a des droits sur le tout et peut bloquer une éventuelle revente même s’il est minoritaire. Une convention d’indivision peut toutefois être rédigée par un notaire, qui fixe des règles prises d’un commun accord au départ.
• La tontine réunit des investisseurs souhaitant investir dans un fonds commun sur une longue durée. Il s’agit d’épargne viagère : si un associé décède, sa part est partagée entre les autres propriétaires du bien. Le dernier en vie devient alors propriétaire de la totalité du bien. Attention, la tontine n’est autorisée que si l’espérance de vie des investisseurs est similaire. Cette solution, souvent utilisée pour transmettre un bien à une personne précise plutôt qu’à ses héritiers, présente l’inconvénient de ne pas pouvoir être annulée : en cas de désaccord, seul le décès des membres peut clore la tontine.

Pour acheter à plusieurs, une bonne relation de confiance est primordiale au départ, quand bien même une démarche officielle sécurise la possession et les modalités de sortie de l’association. En cas de prêt, la banque exigera certainement la solidarité du remboursement : il faut être prêt à pallier une défaillance d’un co-emprunteur. Et au-delà des aspects financiers, une mésentente peut causer bien des désagréments et un stress important, d’autant plus si les associés sont de proches parents ou amis.

Le crédit-relai : il peut s’avérer une bonne idée !

Lorsque la souplesse est de mise, le prêt-relai, même s’il a souvent mauvaise presse, peut solutionner une situation temporaire. Rappelons qu’un crédit relais est un prêt permettant de financer un nouveau bien sans avoir vendu son bien actuel : il faut donc être déjà propriétaire, et la valeur nette du bien immobilier possédé, calculée par la banque en amputant un pourcentage à sa valeur estimée, doit être suffisante pour couvrir le crédit restant dû.

Le prêt-relai peut être adossé à un crédit, ce qui constitue la formule connue et récriée pour l’alourdissement du budget. Il peut également être sec s’il n’y a plus de prêt en cours sur le bien à vendre et il s’agit alors d’une avance. Il peut enfin être intégré dans un prêt global aux mensualités maîtrisées, incluant le nouveau crédit et un prêt-relai, ce qui évite d’avoir à vendre très rapidement le bien déjà possédé.

Dans le contexte de 2023, le prêt-relai peut être efficacement utilisé de cette dernière façon : le bien possédé est alors purgé de toute charge car le banquier reprend son encours de crédit. La ligne de crédit globale s’avèrera plus importante mais permettra plus facilement de concrétiser le projet. Ajoutons que dès la vente de l’ancien bien, les mensualités pourront être revues à la baisse grâce à l’apport complémentaire. Cette solution offre enfin la sécurité de ne pas rester dans une situation délicate, avec deux prêts différents pour une durée indéterminée.

L’utilisation de placements financiers

Point besoin d’être millionnaire pour envisager de sécuriser un investissement immobilier grâce à des placements financiers antérieurs. C’est ainsi que le prêt sur gage financier peut permettre d’acquérir un bien alors même qu’un crédit classique est refusé : la banque adossera le prêt d’une somme d’argent à une garantie de type hypothécaire sur un compte titres, de l’épargne, un contrat d’assurance vie, etc. Le bien peut alors être payé au comptant, le prêt n’étant pas considéré comme un emprunt de type immobilier. En outre, il n’est donc pas nécessaire de revendre ses actifs en vue de procéder à l’acquisition.

Par ailleurs et pour augmenter cette fois un apport personnel parfois trop limité, il est possible de débloquer un plan d’épargne entreprise sans pénalité fiscale, pour l’achat de sa résidence principale. Également, une avance peut être demandée sur certains contrats d’assurance vie.

Si monter son financement pour l’achat d’un bien immobilier exige un peu plus d’imagination en 2023 qu’auparavant, bien des solutions existent qui peuvent s’avérer efficaces voire rentables. N’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels de l’immobilier pour obtenir un conseil avisé, à l’aune de votre contexte propre et si vous rencontrez des difficultés à réaliser le projet immobilier de vos rêves.