Local commercial à vendre : comment en faire son logement ?

Pénurie de biens, prix trop élevés, désir de logement atypique, etc. : nombreuses sont les raisons qui peuvent pousser un acquéreur immobilier à considérer les locaux commerciaux d’un autre œil. Seulement voilà, un local à usage commercial n’est pas, légalement parlant, un bien à usage d’habitation et ne peut pas s’y substituer si facilement.  

La loi prévoit des règles, à suivre impérativement au risque d’encourir des amendes voire même, l’interdiction de finaliser le projet. Si votre rêve vous pousse à une telle acquisition, voici quelques conseils pour procéder de la meilleure manière. 

Quelles autorisations sont nécessaires ?  

La première question qui se pose concerne la façade de l’immeuble. Si, comme bon nombre de locaux à usage commerciaux, elle présente une vitrine que vous souhaitez éliminer pour des raisons évidentes d’intimité, il sera nécessaire de déposer un permis de construire en mairie. Cette règle s’applique de manière générale, pour toute transformation d’importance qui touchera à l’aspect extérieur du bien immobilier, ainsi que pour la modification de la structure porteuse. 

Si les aménagements ne concernent que l’intérieur, un dépôt de déclaration préalable de travaux pourra suffire. Néanmoins, au sein d’une commune de plus de 200 000 habitants, un changement de destination sera également à solliciter auprès de la mairie – qui est en droit de le refuser.  

Les vérifications à ne pas oublier 

Avant d’effectuer les travaux nécessaires, il est par ailleurs impératif de s’assurer que le projet n’est pas contraire au Plan Local d’Urbanisme (PLU) local. Celui-ci peut notamment prévoir des règles particulières concernant les rez-de-chaussée d’immeubles. Au sein de certaines communes, la politique de préservation des commerces de proximité peut par exemple amener à interdire la transformation en local d’habitation.  

Dans le cas d’un local sis au sein d’une copropriété, il convient de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la transformation envisagée. Le local devra de plus être desservi par les réseaux essentiels (eau, électricité, téléphone). Un vote devra enfin se tenir en assemblée générale, autorisant le changement d’usage du local à l’unanimité.  

Par ailleurs, si la surface de plancher globale excède les 150m², il y a obligation de faire appel à un architecte pour sécuriser l’ensemble des travaux. 

La résiliation du bail commercial 

Le local visé peut être occupé et exploité par un locataire professionnel : il convient de résilier le bail commercial avant de procéder à une quelconque transformation. Il est alors possible de refuser le renouvellement du bail qui arrive à son terme, sans verser d’indemnité au locataire et au motif d’une transformation en local à usage d’habitation.  

Si le bail est récent, reste la possibilité de donner congé au locataire à chaque fin de période triennale. Une indemnité d’éviction est alors à prévoir, ou la mise à disposition d’un local commercial équivalent et disponible. 

Réaliser les bons travaux 

Un local commercial ne répond pas aux mêmes exigences qu’un logement résidentiel. En vue de lui conférer toutes les caractéristiques attendues d’un logement et de réussir l’opération, plusieurs points sont à considérer : 

• Le logement final devra offrir une surface de plus de 9m², avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,20m.  
• En l’absence de raccordement à l’eau potable ou au téléphone, un coût important est à prévoir dans le budget ; 
• L’installation électrique doit au besoin être remise aux normes d’habitation ; 
• Attention à la performance énergétique et au classement du futur logement sur le DPE, qui pourront avoir un impact certain sur le confort et la valeur du bien immobilier, mais aussi sur une potentielle mise en location ; 
• La plupart des locaux commerciaux ne disposent ni d’une cuisine ni d’une salle de bain : l’installation de ces équipements essentiels à un logement peut représenter un budget important ; 

• De nouvelles ouvertures, fenêtres et portes seront probablement à réaliser, de la même manière. 

Quid des assurances ? 

Trois assurances différentes pourront être souscrite, en fonction de la teneur du projet. Durant la réalisation des travaux tout d’abord, une assurance dommage-ouvrage vous protègera des malfaçons. Notamment, elle vous permettra d’être indemnisé des dommages couverts par l’assurance décennale dès constatation d’un sinistre, avant toute recherche de responsabilité de l’entreprise intervenante ou gestion d’un litige qui devient alors l’affaire de l’assureur. 

Ensuite et si vous prévoyez de vivre dans le logement, vous devrez souscrire une assurance habitation multirisque classique.  

Enfin, si vous souhaitez mettre le bien transformé en location, il vous faudra souscrire une assurance dédiée aux propriétaires non occupants.  

Attention aux conséquences fiscales 

Un oubli pourrait ici vous mettre les autorités à dos car la transformation d’un local commercial en logement a des conséquences notamment fiscales. Cela entraîne la suppression de la contribution économique territoriale et transforme la taxe d’habitation pour les personnes encore concernées. 

La taxe foncière également, est calculée grâce à une valeur locative cadastrale et ne sera pas la même pour un local commercial et une habitation. Il convient de réaliser une déclaration du changement d’affectation, à remettre dans les 90 jours après transformation au bureau cadastral concerné.  

Une fois le changement de destination effectif, les autorisations obtenues et les déclarations nécessaires effectuées, vous voici libre d’occuper le nouveau logement, de le mettre en location ou même, de le revendre en tant que surface habitable.  

Notez que la transformation peut porter sur une partie seulement du local, qui deviendra dès lors un local mixte, pour une part résidentiel et d’autre part, professionnel. De plus et même s’il devient purement résidentiel, une société pourra toujours être domiciliée à l’adresse du local, au domicile du dirigeant donc.