8 bons réflexes pour obtenir son prêt immobilier

Le marché immobilier connaît depuis 2022 une situation inédite qui résulte de la combinaison de multiples facteurs : citons notamment les taux d’intérêt qui augmentent, le taux d’usure limitant les possibilités d’octroi de prêt, et la tendance à la baisse des prix des biens qui semble se confirmer surtout dans les grandes métropoles.

Pour les acquéreurs, prendre conscience de ces évolutions et adapter leur stratégie d’achat – et d’emprunt – est indispensable à la pleine réussite de leurs projets immobiliers. En particulier, il leur faut s’assurer que le TAEG (le taux annuel effectif global exprimant le coût total du prêt, intérêts et toutes autres dépenses comprises comme les assurances et frais de dossier) auquel leur offre de prêt sera soumise, sera suffisamment bas pour rester sous le seuil de l’usure. Le taux d’usure est en effet le taux d’intérêt maximal auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent, qui est fixé et révisé chaque trimestre par la Banque de France.

Obtenir le TAEG le plus bas possible est non seulement une manière d’économiser de l’argent, mais se révèle aujourd’hui essentiel à la faisabilité du projet immobilier. Voici nos 8 astuces pour s’assurer du meilleur résultat.

#1 Négocier le prix du bien immobilier visé

En premier lieu et comme nous l’avons évoqué, les prix de l’immobilier semblent entamer une baisse potentiellement durable. Gardez donc à l’esprit que le vendeur du bien sélectionné ne sera pas serein, sauf s’il a d’ores et déjà adapté son prix de vente à la conjoncture. Dans la plupart des cas, il aura fixé le même prix auquel le bien se serait vendu rapidement il y a un an, et une marge de négociation s’offrira à vous, qu’il ne faudra pas louper.

Réduire le prix de l’acquisition entraîne plusieurs conséquences très importantes pour votre dossier de prêt :

• un montant moindre à emprunter et donc une augmentation de la part de votre apport personnel dans le montant total du prêt ;
• la possibilité de réduire la durée du prêt ou à défaut, de réduire la charge mensuelle pour optimiser votre taux d’endettement ;
• globalement, cela laisse une chance d’obtenir un meilleur taux auprès des banques par l’amélioration de toutes vos variables de prêt.

Si vous avez conscience que votre dossier risque d’être un peu juste pour obtenir un prêt, la première chose à faire est de tenter d’acquérir le bien immobilier le moins cher possible.

#2 Soigner son dossier

On ne le dira jamais assez : constituer un dossier complet et clair dès le départ est un atout considérable pour obtenir un prêt immobilier. S’il peut être question de se faire bien voir du conseiller bancaire et de sa direction, cela permet surtout de gagner du temps.

Raccourcir les délais est important : après la signature du compromis de vente, vous disposez généralement de 2 à 3 mois pour présenter votre offre de prêt acceptée par une banque, faute de quoi le bien immobilier pourrait être vendu à quelqu’un d’autre. Également, n’oubliez pas que le taux d’usure est révisé chaque trimestre et rien ne dit que la prochaine échéance vous sera favorable. Constituez votre dossier avec les paramètres en vigueur, et tâchez de concrétiser la demande de prêt avant tout changement de conjoncture.

#3 Utiliser les services d’un courtier

Si vous n’en êtes pas à votre coup d’essai en immobilier, vous l’avez certainement constaté : toutes les banques n’appliquent pas la même politique et notamment, ne souhaitent pas attirer les mêmes profils de clients et d’emprunteurs. Tant mieux ! Sans cela, certains acquéreurs se retrouveraient probablement sur la touche, simplement car leur dossier ne correspond pas à la ligne bancaire générale.

En conséquence cependant, il est nécessaire après la signature d’un compromis de vente, de se mettre en recherche d’une banque qui soit intéressée par notre profil, et qui accepte de plus d’octroyer les meilleures conditions d’emprunt. Un casse-tête synonyme de nombreux rendez-vous, constitution de dossiers, en bref une belle perte de temps. Sauf si vous faites appel à un courtier en prêts immobiliers.

Ce professionnel est au fait de la politique des diverses banques qui, ne l’oublions pas, est évolutive : la banque qui vous aura accordé un prêt il y a 10 ans dans de bonnes conditions, ne le fera peut-être pas cette fois. Le courtier communique en permanence avec l’ensemble des établissements bancaires et pourra dès votre premier entretien, vous informer des banques les plus susceptibles de répondre favorablement – et convenablement – à votre demande. Plus important, grâce au volume d’affaires qu’il leur apporte, le courtier est en mesure de négocier auprès des banques des taux bas, tout simplement introuvables pour un particulier agissant seul.

Ajoutons que la constitution d’un seul dossier suffit, que votre courtier présentera par lui-même et sans que vous ayez à vous déplacer. Votre seule démarche se résumera à vous rendre à l’agence bancaire adéquate pour signer l’offre de prêt.

#4 Négocier le taux nominal du prêt

Avec la baisse continue des taux d’intérêt immobiliers ces dernières décennies, certaines banques ne cherchent plus à tout prix à attirer les clients ce type de service : elles préfèreront aujourd’hui conclure moins de prêts, mais à des conditions plus avantageuses pour elles. Dès lors, mettre en concurrence plusieurs établissements bancaires est indispensable pour dénicher un taux nominal le plus intéressant possible.

Concernant votre dossier, trouvez l’équilibre entre votre taux d’endettement et la durée du prêt demandé : réduire la durée du prêt fait mécaniquement diminuer le taux proposé par les banques. Emprunter sur une durée supérieure à ce qu’il est possible coûte globalement plus cher, et risque de plus de confronter votre dossier à la barrière légale du taux d’usure.

#5 Réduire la charge de l’assurance emprunteur

Depuis la loi Lagarde de 2010, tout emprunteur immobilier peut librement choisir l’assurance qui couvrira son emprunt, via le mécanisme de la délégation d’assurance. Le coût de l’assurance emprunteur peut peser lourd dans le TAEG, aussi il est tout à fait conseillé de faire jouer la concurrence à nouveau, pour trouver une offre favorisant le passage du prêt sous le taux d’usure.

Si ce dernier n’est pas un problème, précisons que certaines banques pourront conditionner implicitement leur accord, à la souscription de l’assurance auprès de leurs services. Sachez dans ce cas, que vous serez libre dès le démarrage du remboursement du prêt, de négocier une assurance meilleur marché et de vous libérer de celle de la banque. Sur ces questions, votre courtier sera d’un précieux secours.

#6 Envisager un prêt gigogne

Cette solution peut permettre de réduire le coût global de votre crédit immobilier, et de jouer sur les taux d’intérêt appliqués grâce à un crédit souscrit sur deux lignes plutôt qu’une. Le prêt gigogne, ou duo, est alors un prêt artificiellement scindé en deux parties : un crédit plus court, avec un taux d’intérêt compétitif, complétant un crédit classique plus long et d’un montant logiquement moindre. Le montage donne toutefois lieu au remboursement d’une mensualité unique, après lissage des mensualités des deux prêts.

Cela permet d’optimiser le coût de l’emprunt et de gérer les remboursements en fonction de ses possibilités : si une rentrée d’argent ou une augmentation de moyens est prévue bientôt, ou si un autre prêt se termine bientôt, le prêt gigogne peut permettre de réaliser ses projets sans attendre. Et bien entendu, il peut permettre d’obtenir un prêt immobilier malgré un dossier un peu juste sous la forme classique.

#7 Utiliser un prêt capé

Il s’agit d’un prêt à taux variable, formule normalement déconseillée car emprunte d’incertitude, à ceci près que le prêt capé offre la possibilité de limiter la variation du taux d’intérêt, à la hausse comme à la baisse. Vous pourriez par exemple signer un crédit immobilier avec un taux de base égal à 2%, qui pourrait donc varier au fil des années de remboursement, de +1% ou -1%. L’indice « Euribor » (Euro Interbank Offered Rate) sert de référence, pour des variations qui impacteront par ailleurs le coût total du crédit.

La mensualité à rembourser est donc susceptible de varier et votre budget doit pouvoir s’y adapter si l’évolution est coûteuse. En contrepartie, le taux variable en début de prêt est plus faible que celui d’un prêt accordé à taux fixe, ce qui peut faciliter la concrétisation de l’acquisition immobilière. Si le taux capé n’est pas limité à la baisse, il peut également être possible de bénéficier de jolies économies si la conjoncture devient favorable. Enfin et dans le cas contraire, il reste possible de négocier un passage à un taux fixe.

#8 Monter une SCI, en dernier recours

Pour terminer, précisons qu’en tant que personne morale, la SCI n’est pas protégée d’un coût excessif du crédit comme les particuliers : le taux d’usure ne constitue pas une barrière. Si l’acquisition du bien immobilier s’avère impossible avec un crédit classique, vous pouvez envisager la création d’une SCI qui, si elle occasionne des coûts relatifs à sa création, peut faciliter la transmission du patrimoine immobilier à sa famille, organiser la possession entre conjoints et protéger un conjoint survivant, etc.

Concernant le crédit immobilier, chaque associé de la SCI doit justifier des ressources nécessaires pour rembourser sa part. Toutefois, une option peut les rendre solidaires, chacun d’eux devenant caution pour les autres, ce qui facilite l’acceptation du dossier par la banque.

Obtenir un prêt immobilier en 2023 ne s’improvise pas : une bonne préparation et certaines démarches clés sont indispensables pour vous démarquer sur un marché pris d’assaut par une foule de demandeurs d’emprunt limités l’an passé par un taux d’usure trop bas. Suivez nos conseils pour maximiser vos chances de réaliser la meilleure opération possible, et concrétisez le projet de vos rêves !

Exemples de courtiers en crédit immobilier