Crédit immobilier : de nouvelles règles pour faciliter l’emprunt

Le 17 février dernier, le Parlement a définitivement adopté un projet de loi modifiant quelque peu la donne pour les emprunteurs porteurs d’un projet immobilier. S’il est question d’assouplir certaines règles liées à l’assurance du prêt, cette bonne nouvelle peut cependant entraîner des conséquences nuisibles sur le budget des ménages. Explications.

La possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment

Elle pèse souvent lourd dans le budget global d’un emprunt immobilier – plusieurs milliers d’euros pour le moins. L’assurance emprunteur est certes indispensable car elle protège la banque comme l’emprunteur et ses héritiers en cas de décès, d’invalidité totale ou partielle, voire de perte d’emploi. Pour autant, la politique tarifaire des organismes d’assurance peut varier fortement.

Jusqu’à présent, il était possible de résilier son assurance – souvent souscrite auprès de l’établissement prêteur qui en fait une condition d’octroi du prêt – seulement durant la première année ou à la date anniversaire du prêt. Il sera dorénavant possible d’opter pour une nouvelle assurance plus avantageuse à tout moment et sans frais. Outre la facilitation du processus, cette mesure encouragera certainement bon nombre de ménages à s’intéresser aux économies possiblement réalisables sur ce point.

On estime que le gain pour les ménages emprunteurs peut atteindre 5 000 € à 15 000 € sur l’ensemble de leur prêt : de quoi impacter concrètement leur pouvoir d’achat. La mesure entrera en vigueur dès juin 2022 pour les nouveaux contrats de prêt, et en septembre 2022 pour les contrats déjà existants.

Suppression de l’information médicale pour certains crédits

Tout emprunteur immobilier s’est déjà vu remettre par sa banque prêteuse le fameux questionnaire, valant attestation sur l’honneur de l’historique de santé du demandeur. L’ensemble des troubles médicaux et maladies rencontrés précédemment doivent y figurer, liste appuyée si nécessaire de documents délivrés par une autorité médicale. Cette information sert à l’évaluation du risque médical présenté par le patient et impacte le montant de la cotisation d’assurance demandée. Tout oubli ou manquement laisse la possibilité à l’assurance de se dédouaner d’une possible indemnisation : le sujet est à prendre au sérieux par toutes les parties.

La nouveauté introduite par le Parlement vise la suppression de ce questionnaire de santé, pour tout emprunt d’un montant inférieur à 200 000 € et souscrit par une personne qui sera âgée de moins de 60 ans au terme du remboursement du prêt. Ce qui représente tout de même, selon le courtier MeilleurTaux, près d’un dossier sur deux !

Modification du droit à l’oubli

Il était fixé à 10 ans après la fin du protocole de soin pour les malades atteints du cancer, mais réduit à 5 ans pour les patients âgés de moins de 21 ans. Le nouveau texte prévoit un délai de droit à l’oubli de 5 ans pour l’ensemble des personnes ayant souffert d’un cancer ou de l’hépatite C. Au-delà de ce délai donc, il ne sera plus obligatoire d’indiquer avoir souffert de ces pathologies et omettre d’en informer l’assurance ne pourra constituer un motif de refus d’indemnisation.  

Le législateur souhaite aller plus loin et oblige par ce texte de loi les acteurs de la convention Aeras (visant à « s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé ») à mener une réflexion d’ici l’été 2022, quant aux règles à mettre en place pour les autres pathologies. Une évolution serait justifiée au regard des nouveaux traitements apparus, plus efficaces et diminuant le risque de rechute. 

Une conséquence prévisible sur le budget des ménages

Les organismes assureurs ne manqueront pas de réagir à ces nouvelles règles, pour chercher à se prémunir face à l’augmentation des risques. Une hausse générale des cotisations d’assurance est à craindre, pour combler le manque de visibilité sur le risque encouru. Si des surprimes impactaient auparavant uniquement les souscripteurs considérés comme présentant un risque accru, chaque contrat pourra être impacté par prudence face au manque d’information.

L’augmentation à prévoir reste modérée, de l’ordre d’un à deux euros par mensualité, comme l’indique le Crédit Mutuel, première banque à avoir d’ores et déjà supprimé fin 2021 le questionnaire de santé pour tout emprunteur se portant acquéreur de sa résidence principale et client au sein de la banque depuis plus de sept années.

Le budget global sur la durée du prêt augmenterait ainsi de 240 € à 480 € pour un prêt classique souscrit sur 20 ans, avec une incidence notable pour les ménages aux budgets les plus serrés.

Les mesures annoncées sont louables et vont dans le sens d’une meilleure équité entre les clients des banques face au risque et aux assurances. Les anciens malades verront leurs possibilités d’accès au crédit amélioré. Il est néanmoins demandé aux assureurs de couvrir des personnes potentiellement en mauvaise santé avec moins d’outils pour le découvrir. Si les conséquences impactent l’ensemble des souscripteurs, cela va dans le sens de la logique sociétale qui veut que la sécurité sociale, le chômage ou la retraite soient déjà financés par tous.