Crédit immobilier : comment (bien) utiliser le prêt par paliers ?

Lorsqu’un projet immobilier émerge au sein d’un foyer, la préoccupation première (et parfois le principal frein) sera de parvenir à le financer. La trésorerie nécessaire peut manquer, ou le taux d’endettement défini sur la base des crédits déjà existants, laisser une marge de manœuvre insuffisante.

Le prêt par paliers, ou prêt lissé, peut alors constituer une solution viable, pour réaliser son projet sans pour autant révolutionner son organisation financière. Il présente toutefois certaines limites, auxquelles il convient de rester attentif pour ne pas se retrouver dans une situation délicate. Retour sur le principe et le fonctionnement du prêt par paliers.

Quel est le principe du prêt par paliers ?

Le prêt par paliers est à la fois simple dans son principe, et complexe dans sa mise en œuvre. Il s’agit d’un montage de crédit qui procède par paliers, c’est-à-dire que le remboursement est décomposé en périodes temporelles variables, durant lesquelles les mensualités applicables sont différentes.

La mensualité peut d’ailleurs varier plusieurs fois au cours du crédit, à la hausse comme à la baisse, en fonction de la capacité financière du souscripteur et, le plus souvent, de ses autres crédits en cours.

Si l’on appelle également ce type de crédit un « prêt lissé », c’est que la banque est également en mesure de lisser la mensualité globale pour que l’emprunteur, malgré les paliers de mensualité de ses différents prêts, rembourse la même mensualité durant toute la durée du crédit (global) et s’assure ainsi un confort dans sa gestion budgétaire.

Pourquoi souscrire un tel crédit immobilier ?

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter, en fonction de la situation de l’emprunteur. S’il s’agit toujours d’optimiser son financement et de maîtriser son taux d’endettement, le but recherché en parallèle n’est pas toujours identique.

Pouvoir acquérir un bien

L’utilisateur classique de ce type de solution, est un acquéreur immobilier déjà soumis au remboursement d’un crédit, et dont la capacité d’emprunt est normalement insuffisante à la concrétisation d’un nouveau projet : il pourra dès lors souscrire un prêt lissé pour rembourser, sur la durée restante du premier prêt, un montant de mensualités inférieur à la normale et correspondant à ce qu’il est en droit de rembourser au regard des règles d’endettement.

À l’issue de la période de double remboursement (ou davantage), les mensualités du prêt lissé pourront augmenter pour accélérer la résolution de ce dernier crédit.

Compléter les prêts aidés

Les primo-accédants notamment, mais en règle générale tous les acquéreurs immobiliers pouvant prétendre à l’obtention de prêts aidés, trouveront souvent un intérêt au prêt par paliers. Qu’ils obtiennent un prêt à taux zéro (PTZ), un prêt employeur ou encore, un prêt épargne logement (PEL), le prêt lissé permettra de compléter le nécessaire emprunt restant, tout en modulant les mensualités dans le temps.

Au démarrage du projet, la mensualité sera ainsi réduite, en vue de compléter celle du prêt aidé jusqu’à atteindre la capacité de remboursement du souscripteur. La durée de remboursement des prêts aidés étant généralement plus courte que celle des crédits immobiliers classiques, arrivera un moment où il sera pertinent d’augmenter la mensualité pour rembourser plus rapidement son crédit lissé.

Réduire le coût du crédit

Sur le même principe du cumul de prêts, souscrire deux emprunts bancaires simultanément avec des durées et des conditions de remboursement différentes est utile pour réduire le coût global de l’investissement.

Le premier prêt peut, par exemple, être souscrit sur une durée de 10 ans, à un taux avantageux de 1%. Le deuxième emprunt sera calculé sur une durée plus longue de 25 ans, à un taux de 1,5%. Le lissage du prêt permettra alors d’obtenir des mensualités constantes pendant toute la durée de l’emprunt, tout en réduisant le coût des intérêts et de l’assurance emprunteur.

Les risques encourus et les mises en garde obligatoires

Dans les faits, sur la majeure partie des prêts lissés souscrits, il est question d’emprunteurs qui désirent souscrire un prêt actuellement hors de leurs moyens, dans l’attente de capacités financières supérieures attendues. Le risque est évident : la situation financière peut ne pas s’améliorer et les mensualités en augmentation, ne pas être honorées.

Le danger est encore accru lorsque les mensualités minorées en début de prêt ne couvrent pas le montant des intérêts qui, pour leur part, sont au plus haut durant les premières années. Le résultat est que les intérêts non versés augmentent le capital global dû, aggravant la dette de l’emprunteur qui n’y est peut-être pas préparé.

Ce n’est pas tant la banque qui prend un risque – le prêt restant couvert par l’assurance – que le souscripteur qui est le premier mis en danger, en étant rapidement soumis à des procédures en recouvrement entraînant divers frais supplémentaires et finalement, menacé de surendettement.

La Cour de cassation (Cass. Civ 1, 25.5.2022, U 21-10.635) considère ainsi qu’un prêt par paliers, s’il procure des avantages certains de trésorerie, présente également des dangers dont le souscripteur doit avoir pleinement connaissance. Il incombe alors aux acteurs professionnels du crédit, d’apporter une information claire et de mettre en garde leurs clients, contre le risque de défaut de remboursement.

La justice impose par cette décision à l’intermédiaire en crédit d’apporter une mise en garde obligatoire, et au prêteur de délivrer une information, sans lesquelles leur responsabilité peut être engagée.

À qui s’adresser pour souscrire un prêt lissé ?

Deux cas de figure se présentent. Vous pouvez vous adresser, s’il s’agit de la souscription d’un deuxième prêt (ou davantage), à l’établissement qui vous a octroyé le prêt précédent. Dans ce cas, la banque concernée s’occupera d’effectuer le montage et le lissage en interne, selon votre demande.

Une nuance intervient si vous souhaitez procéder avec une autre banque : celle-ci procédera au rachat de votre précédent crédit, un lissage ne pouvant logiquement être réalisé qu’avec un ensemble de prêts gérés par un même prêteur. La Loi Lagarde apporte alors une précision : si une partie des prêts à racheter sont des prêts à la consommation, ils devront représenter moins de 60% du rachat total pour que le taux immobilier puisse s’appliquer. Au-delà, le taux du crédit à la consommation restera applicable.

Souscrire un prêt à paliers suppose d’avoir une vision claire de sa situation financière sur le long terme. Céder à la tentation d’une acquisition immobilière pourtant au-delà de ses moyens, ne doit pas être la raison d’une telle souscription car les espoirs d’amélioration des revenus sont généralement incertains. Un montage bien réalisé en revanche, peut permettre un étalement intelligent d’une dette et même, dans certains cas, la réalisation d’économies.

Si vous envisagez d’avoir recours à un prêt à paliers, nous vous encourageons vivement à faire appel en premier lieu à un professionnel intermédiaire du crédit, qui sera à même de déceler tous les paramètres de votre projet et de vous orienter vers la meilleure solution possible.