Achat de résidence secondaire : les 5 points d’attention

Acquérir une résidence secondaire est une démarche devenue courante dans notre pays : au sens fiscal, un logement sur dix est une résidence secondaire. Plus de la moitié de ces biens immobiliers se situent sur le littoral ou à la montagne, dans une moindre mesure au sein des plus grandes villes. Parmi les résidences secondaires détenues par des ménages français, les deux tiers le sont par des personnes de plus de 60 ans et sont souvent situées à plus de trois heure de route du domicile.

Une fois ce panorama dressé, il est aisé de comprendre que le process d’achat d’une résidence secondaire diffère quelque peu de celui d’une résidence principale. Le logement ainsi acquis doit pouvoir être entretenu à distance, être apte à faire l’objet d’une location par un tiers le cas échéant et bien sûr, ne pas grever le budget du ménage par des frais inattendus.

Réussir l’acquisition de sa résidence secondaire, sans rien regretter par la suite, c’est rester attentif à certains points précis que nous allons détailler ici.

#1 La localisation du bien

Ce critère peut être divisé en trois points d’attention distincts. Tout d’abord et même si cela semble évident, il conviendra de choisir un endroit propice à l’usage que l’on compte faire de la résidence secondaire. Une personne recherchant le contact humain évitera la haute montagne et privilégiera plutôt les stations balnéaires ou les grandes agglomérations. Si le calme est au contraire recherché, la campagne pourra s’avérer un choix pertinent, mais attention au mode de vie des personnes concernées ! Le calme solitaire de la campagne peut se transformer en solitude déprimante pour qui pense intégrer un paradis manquant finalement de la moindre animation.

Ensuite, la distance avec la résidence principale est un élément clé de la réussite du projet. La résidence secondaire doit alors être accessible, en voiture ou grâce aux transports en commun, en un temps raisonnable au regard de l’ambition de départ. Un trajet de cinq heures par exemple, pour rejoindre une résidence secondaire où l’on envisage de passer un ou deux week-ends par mois, semble une contrainte trop importante à l’usage. A l’inverse, un chalet de haute montagne n’a vocation à être occupé par ses propriétaires que quelques semaines dans l’année et pour des séjours plutôt longs : le trajet s’apparente à un départ en vacances et peut s’allonger.

Enfin et pour les acquéreurs déjà attentifs à la revente du bien, il convient de rester vigilant quant à l’évolution du marché local. Le coin présente-t-il un potentiel de prise de valeur ? Les commerces sont-ils en phase de développement ou au contraire, plusieurs ont-ils fermé ces dernières années ? Grâce à ces questionnements, il sera possible de déterminer si le bien sera revendable à moyen terme, sans perte de valeur.

#2 Acheter au bon prix

L’achat d’une résidence secondaire intervient généralement dans une région peu connue de l’acquéreur, qui aura alors moins d’aptitude à évaluer les prix qui s’y pratiquent. La liste des transactions passées ne fournira que peu d’informations, lorsqu’il s’agit d’une région reculée avec peu de biens immobiliers.

Le bon réflexe sera alors de s’appuyer sur un professionnel local, apte à évaluer correctement la valeur réelle d’un bien et pouvant par ailleurs épauler le futur propriétaire dans les démarches à réaliser loin de chez lui.  

#3 Tenir compte de l’ensemble des coûts

Certains acquéreurs ont tendance à oublier que l’achat et l’usage d’une résidence secondaire entraînent finalement les mêmes frais que pour une résidence principale. Même si les consommations d’énergie sont moindres par exemple, les abonnements sont tout de même facturables. La taxe foncière impactera également le budget, sans compter les frais liés à l’entretien, d’autant plus élevés qu’une distance importante par rapport au domicile principal pourra imposer le recours à un prestataire.

Il peut également être question de travaux de rénovation car, comme tout bien immobilier, la résidence secondaire peut nécessiter de changer la toiture, les équipements de production d’eau chaude sanitaire, et autres éléments structurels. L’intérieur également peut être à moderniser régulièrement, surtout si le bien fait l’objet de locations à des tiers, ponctuelles ou régulières.

L’assurance enfin est à souscrire, que le bien soit mis en location ou non : aucun bien n’est à l’abri d’une catastrophe naturelle, dans le pire des cas. Notons qu’une assurance spécialement prévue pour les résidences secondaires pourra s’avérer moins onéreuse que celle d’une résidence principale. 

#4 En cas de mise en location

Nous évoquions la possibilité de louer le bien lorsqu’il est inoccupé par son propriétaire, ce qui impose de prendre certaines mesures au préalable. Si cela permet notamment de faciliter le remboursement du crédit lié, voire même de rentabiliser l’investissement, le bien doit nécessairement être préparé à accueillir des tiers.

Les affaires personnelles des propriétaires restant à l’année dans le logement doivent être dissimulées, dans une pièce ou un placard dédié et fermé à clé. Les équipements appréciés de tout un chacun devront être présents, et non seulement ceux nécessaires au seul confort du propriétaire. Il sera enfin indispensable de missionner une personne pour le ménage et le changement de la literie entre deux locataires.

Faire appel à une agence semble la meilleure option, malgré le coût engendré : l’intervention d’un spécialiste habitué et garant des prestations procure une tranquillité d’esprit bienvenue. Confier son bien à un professionnel pourra enfin déléguer la communication et la gestion des réservations, pas évidentes à assurer à distance.

#5 Attention à l’impact fiscal !

Outre la taxe foncière déjà évoquée, le propriétaire d’une résidence secondaire devra s’acquitter de la taxe d’habitation, dont l’exonération ne concerne que les résidences principales.

Le bien ainsi acquis apporte par ailleurs une valeur supplémentaire au patrimoine du propriétaire, qui peut impacter la fiscalité qui lui est applicable. En cas de revente du bien, le propriétaire s’expose de plus à une taxation de 36,20% de la plus-value réalisée. Il est toutefois possible de bénéficier d’une décote de cette imposition, de 6% par an à compter de la sixième année de possession du bien. Enfin, l’impôt ne s’appliquera pas si la plus-value est inférieure à 15 000 € pour une personne seule (ou 30 000 € pour un couple).

Enfin, la mise en location apporte des revenus imposables dans le cadre des revenus fonciers. Toutefois et jusqu’à 72 600 € de recettes, le propriétaire peut opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Sous le régime micro-BIC, il bénéficiera alors d’un abattement de 50% sur les recettes réalisées, qui seront ajoutées aux autres revenus annuels du propriétaire pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Acquérir une résidence secondaire est un projet d’importance, qui mérite d’être pensé et mûri de la même manière que l’achat d’une résidence principale. Répondre aux besoins des propriétaires, trouver un équilibre économique, rapporter une rente complémentaire pourquoi pas : l’investissement peut s’avérer passionnant à élaborer !

Reste qu’en cas d’absence prolongée, il sera indispensable de prévoir un système de sécurité performant. Outre la basique alarme, la domotique offre des possibilités étonnantes : donner accès à distance à un locataire ponctuel, ouvrir et fermer les persiennes automatiquement, activer et désactiver l’installation électrique et même, accéder aux images des caméras depuis son smartphone. De quoi rassurer même les plus inquiets !